Los proyectos de vivienda con subsidio del Estado no sólo han mejorado las vidas de miles de chilenos en los últimos años. También entregaron un bienvenido salvavidas a las empresas del sector de la construcción de Chile durante la crisis económica mundial. Pero ¿cuál es el futuro de las viviendas subsidiadas a media que la recuperación económica gana fuerza?

En un terreno polvoriento en Lo Barnechea, una de las comunas más ricas de Santiago, Eliana Fernández contempla la casa a medio construir que pronto será su hogar y la aprueba asintiendo con la cabeza. Con sólo 45 metros cuadrados de espacio, la casa difícilmente es un palacio y Eliana -de 39 años de edad-, su marido Adrián y sus cinco hijos tendrán que vivir muy estrechamente. Pero es una gran mejora respecto del escuálido campamento -justo al otro lado de la cerca en las orillas del río Mapocho- que la familia solía llamar casa. “Nadie puede vivir dignamente en un campamento como ese”, dice Eliana. “Estábamos viviendo en escuálidas mediaguas de madera. Las termitas se comieron todo y los inviernos eran duros y fríos”.

La familia Fernández dejó su campamento a comienzos de este año y están en una vivienda temporal hasta que su nueva casa esté terminada. Esperan mudarse a comienzos del próximo año. Cuando lo hagan, se unirán a cerca de 100.000 familias chilenas que desde 1990 han salido de campamentos de mediaguas temporales y se han trasladado a viviendas subsidiadas por el Gobierno. Sólo quedan cerca de 20.000 familias en tales campamentos y el Gobierno se ha comprometido a que todas ellas tengan una vivienda para el 2012.

El programa de vivienda social del Gobierno ha transformado a Chile en las últimas dos décadas. Cerca de 2,5 millones de nuevas viviendas se han construido y más del 90% de la población del país ahora tiene acceso a gas, electricidad y agua potable. Sin embargo, el programa no sólo ha ayudado a las familias pobres de Chile.

También ha generado mucho trabajo para el sector de la construcción del país. Durante el último año de crisis económica global, los proyectos de vivienda social han entregado a las empresas constructoras un muy necesario salvavidas. Mientras la construcción de proyectos del sector privado como el tan anunciado Costanera Center en Santiago -un complejo de torres de oficina y centro comercial de 70 pisos en la comuna de Providencia- se ha detenido, las obras en proyectos de vivienda social -impulsados por subsidios del Gobierno- han despegado.

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo estima que, en 2009, los proyectos de vivienda con subsidio han empleado a más de 270.000 trabajadores que de lo contrario habrían sido despedidos. “Las viviendas de bajo costo son el pan diario de la industria de la construcción”, señala Mario Grandon, gerente del desarrollador local de proyectos de vivienda social Gevecon.

Calidad más que Cantidad

En la década de los 90, la principal prioridad del Gobierno era construir tantas viviendas subsidiadas como fuera posible para albergar a las familias pobres del país. “En los años 90, había 115.000 familias que no tenían ningún servicio básico, no tenían electricidad ni agua”, señala la ministra de Vivienda y Urbanismo de Chile, Patricia Poblete. “Eso equivale a 600.000 personas que necesitaban viviendas de manera urgente”. Pero desde ese entonces, las prioridades han cambiado.

Dado que la tasa de pobreza ha diminuido, el Gobierno puede darse el lujo de pensar más la vivienda social e invertir más dinero en ella. Ya no se trata de levantar casas baratas lo más rápido posible. Hoy en día, el énfasis está puesto en la calidad más que en la cantidad. En consecuencia, las casas de bajo costo de hoy, no son sólo cajas. En el pasado, las familias pobres eran albergadas en edificios estrechos sin espacio para ampliaciones. A medida que las familias crecían, simplemente construían ampliaciones en la parte trasera, al lado o en el techo de sus casas.

A menudo estas ampliaciones eran feas. A veces eran ilegales y francamente peligrosas. Pero las casas modernas son diseñadas de manera que haya espacio para ampliaciones. La casa de la familia Fernández, por ejemplo, tiene un área del techo que puede convertirse en un dormitorio adicional, lo que expandiría el área útil de su vivienda a 69 metros cuadrados. A los arquitectos también se les encomienda diseñar proyectos de vivienda social que se adapten a los diferentes climas del país. “En el pasado, había básicamente un modelo para este tipo de vivienda y no importaba si se construían en Arica, Santiago o Punta Arenas… el tipo de vivienda que se entregaba era exactamente el mismo”, señala Gonzalo Raineri, arquitecto de la firma Orbe, que se especializa en vivienda bioclimática.

Pero hoy en día, las especificaciones técnicas de las viviendas aprobadas por el Estado varían de región en región, lo que es importante en un país como Chile con climas extremos que van desde condiciones desérticas en el norte a temperaturas bajo cero en el sur. La energía es otro tema de preocupación. El Gobierno está buscando formas de mejorar la aislación de las viviendas de bajo costo en el sur de Chile, mientras que emplea paneles solares en el norte.

El Aumento de las EGIS

Un cambio clave han sido las entidades de gestión inmobiliaria social (conocidas como EGIS), que actúan como ente coordinador entre las familias, el Gobierno, los dueños de los terrenos y las constructoras para asegurar que los proyectos de vivienda se desarrollen sin contratiempos. Por lejos la más conocida es Un Techo Para Chile, que comenzó en 1997 como una organización sin fines de lucro para construir casas baratas para los pobres. En ese entonces contaba con apenas 200 voluntarios, pero hoy en día tiene cerca de 2.500.

No todas las EGIS tienen una raíz de beneficencia como Un Techo Para Chile -algunas tienen un carácter puramente comercial- pero todas reciben financiamiento público. Normalmente, la primera etapa en el desarrollo de un proyecto vivienda social implica la identificación de un loteo de terreno. La EGIS entonces negociará el precio con el dueño del terreno y escogerá una empresa constructora. Luego, la EGIS presentará el proyecto al Ministerio de Vivienda y Urbanismo para su aprobación.

Si al Ministerio le gusta el proyecto, libera los fondos para comprar el terreno y paga a la EGIS por su trabajo. A estas alturas, la construcción puede comenzar y las familias pueden postular a los subsidios para la vivienda. Y las familias pobres están recibiendo más ayuda que nunca. Bajo la directriz de Poblete, el Gobierno ha modernizado el sistema de subsidios, haciéndolo más integral y generoso. Los más pobres de Chile ahora pueden postular a subsidios que cubren casi la totalidad de su nuevo hogar.

La familia Fernández, por ejemplo, se va a cambiar a una casa que cuesta alrededor de US$ 24.000, pero sólo tendrán que pagar cerca de US$2.000 con su dinero. El resto viene de subsidios. El Estado también ha introducido subsidios para personas que quieren expandir o mejorar sus actuales viviendas, o bien efectuar reparaciones.

En total, el Ministerio de Vivienda señala que alrededor de 620.000 chilenos se han beneficiado de distintos tipos de subsidios para la vivienda en los últimos cuatro años. Todo esto cuesta dinero por supuesto y el Ministerio de Vivienda ha tenido que pelear por un mayor porcentaje del presupuesto anual.

La ministra Poblete reconoce que ha sido difícil, “pero he tenido mucho apoyo de la presidenta Bachelet”, afirma. El presupuesto del ministerio se ha incrementado de cerca de US$1.200 millones en 2006 a US$2.000 millones en 2010, lo que representa un aumento del 25% respecto de 2009.

Construyendo Barrios

La revolución en la vivienda social no sólo ha sido arquitectónica, también tiene que ver con el empoderamiento. En el pasado, el enfoque piramidal del Estado respecto de la vivienda para los pobres significaba que el Ministerio de Vivienda decidía dónde se iban a construir casas, cuántas y cómo lucirían. Si uno tenía la suerte de recibir un subsidio, tenía muy poca opción de elegir donde viviría. El resultado era que la gente se veía obligada a vivir lejos de sus empleos o de sus familias, lo que sólo exacerbaba los problemas sociales.

Hoy en día, en cambio, el sistema es mucho más participativo, algo que Poblete aprendió en parte de estudiar el enfoque de Barcelona en cuanto a la vivienda. Como en la ciudad española, los pobres en Chile son alentados a desempeñar un rol activo en el desarrollo de sus comunidades y el cuidado de las áreas verdes, incluso en el diseño de sus casas. El ministerio aún entrega los subsidios y regula los proyectos de vivienda, pero desempeña un rol mucho más secundario que en el pasado.

Quizás el puntal clave en el programa de vivienda subsidiada del Gobierno es la integración social. Según Poblete, se trata de “construir barrios, no sólo casas”. La idea es mezclar viviendas de bajo y alto costo en comunas acomodadas de Santiago como Lo Barnechea y Las Condes para romper las barreras sociales y evitar que los barrios pobres se conviertan en guetos.

En octubre, el Gobierno inauguró un proyecto en Las Condes que implicó la construcción de 645 departamentos de bajo costo en una de las áreas más exclusivas de Santiago. La misma regla se aplica en las áreas más pobres de la ciudad, donde destaca Puente Alto, una comuna notablemente dura, que alberga el mayor y más ambicioso proyecto de vivienda social del país.

El proyecto, que está siendo desarrollado por Gevecon, implica la construcción de casi 2.500 casas y departamentos en un gran predio. Sin embargo, en lugar de levantar cientos de casas idénticas, la empresa constructora –EBCO- está construyendo cinco tipos de viviendas. La más barata se vende por US$ 23.000 y la más cara por US$ 50.000.

Por primera vez en Chile, a las familias más ricas también se les están ofreciendo incentivos financieros, conocidos como “bonos de integración social”, avaluados en cerca de US$ 3.900 para comprar las mejores casas con el objetivo de generar una mezcla social en el nuevo predio. Si tiene éxito, el método podría usarse en otras zonas para alentar una mayor integración social.

Activando la Construcción

Si bien la mayoría de los subsidios ofrecidos por el Ministerio de Vivienda ya estaban en pie cuando empezó la crisis económica mundial el año pasado, un nuevo subsidio se introdujo en enero para aumentar la demanda de vivienda de bajo costo y proteger a la industria de la construcción de la crisis. El subsidio ha sido una bendición para algunas empresas constructoras. La firma con sede en Santiago Centauro, por ejemplo, estaba construyendo un nuevo loteo de vivienda en Renca, en las cercanías de la capital, cuando llegó la crisis.

Los potenciales compradores de viviendas se alejaron del mercado y en octubre de 2008, Centauro se vio obligada a detener el proyecto y despedir a sus empleados. Pero una vez que el nuevo subsidio comenzó a operar, el mercado para viviendas de bajo costo repuntó nuevamente y Centauro reanudó las faenas en abril. Ahora hay cerca de 4.000 obreros en el proyecto, incluidos la mayoría de los que fueron despedidos el año pasado. “El (nuevo subsidio) fue vital en hacer que las cosas se reactivaran”, afirma Manuel Mejías de Centauro, uno de los arquitectos del proyecto de Renca. En total, cerca de 37.000 chilenos se han trasladado este año a viviendas nuevas gracias al subsidio.

Pero ahora que lo peor de la crisis parece haber pasado, hay dudas sobre el futuro de la vivienda social. ¿Recortará el Gobierno los subsidios? A medida que el sector privado repunta, ¿las grandes empresas constructoras de Chile darán la espalda a la vivienda social en favor de proyectos más lucrativos en el sector comercial? Y para el 2012, cuando las últimas personas que vivan en campamentos en Chile deberían trasladarse a casas, ¿se agotará la demanda por viviendas subsidiadas por el Estado? No, según Poblete, quien señala que aún cuando la mayoría de los chilenos ahora tienen un techo, la necesidad de nuevas viviendas se mantendrá. “Los campamentos serán una cosa del pasado, pero la demanda por viviendas aún existirá”, prevé, argumentando que muchos chilenos quisieran cambiarse de casa, pero se ven forzados a vivir con su familia extendida, porque no pueden costear la compra de departamentos o casas propias.

A medida que la población de Chile crezca y su demografía cambie, Poblete estima que al menos otras 300.000 familias necesitarán soluciones de vivienda en los próximos años y sería un “error” recortar el gasto en esta área ahora. Pero eso depende de la capacidad del Gobierno para seguir pagando los subsidios.

Este año, el Ministerio de Vivienda no pudo entregar subsidios a todos los que postularon a ellos y, según el centro derechista de estudios Libertad y Desarrollo, el ministerio se dirige a un déficit cercano a los US$300 millones el próximo año. Si el Gobierno no paga la cuenta, la recuperación tentativa de la construcción de viviendas observada en los últimos meses podría desvanecerse en algún momento del próximo año justo cuando debería comenzar a ganar impulso.

Gideon Long se desempeña como periodista freelance en Santiago y además trabaja para la BBC.

State-subsidized housing projects have not only improved the lives of tens of thousands of Chileans in recent years. They have also provided a welcome lifeline to the country’s construction companies during the global economic crisis. But what is the future of subsidized housing as the recovery gathers steam?


On a dusty building site in Lo Barnechea, one of the wealthiest neighborhoods in Santiago, Eliana Fernández gazes up at the half-built house that will soon be her home and nods her approval. With just 45 square meters of floor space, the house is hardly a palace, and 39-year-old Eliana, her husband Adrian and their five children will have to live in close proximity. But it’s a huge improvement on the squalid camp – just the other side of the fence on the banks of the River Mapocho - which the family used to call home.

“No one can live properly in a camp like that,” says Eliana. “We were living in squalid wooden shacks. The termites ate everything and the winters were harsh and cold.”

The Fernández family left their camp earlier this year and they are in temporary accommodation until their new house is finished. They expect to move in early next year. When they do, they will join nearly 100,000 Chilean families who have moved out of makeshift squatters’ camps and into government-subsidized housing since 1990. There are now only around 20,000 families left in such camps, and the government has vowed to get them all into houses by 2012.

The government’s social housing program has transformed Chile over the past two decades. Some 2.5 million new houses have been built and over 90% of the country’s population now has access to gas, electricity and clean water.

But the program hasn’t just helped Chile’s poor. It has also generated ample work for the country’s construction industry. During the past year of global economic malaise, social housing projects have offered building companies a much-needed lifeline. While private sector projects like Santiago’s much-vaunted Costanera Center, a 70-story shopping and office tower complex in the Providencia neighborhood, have ground to a halt, work on social housing projects – fuelled by government subsidies – has taken off. The Housing Ministry estimates that, in 2009, subsidized housing projects have employed more than 270,000 workers who would otherwise have been laid off

“Low-cost housing is the daily bread of the construction industry,” says Mario Grandon, a manager of local social housing project developer Gevecon.

Quality over Quantity

In the 1990s, the government’s main priority was to build as many subsidized homes as possible to house the country’s poor. “Back in 1990 there were 115,000 families who had no basic services, no electricity, no water,” says Chile’s Housing Minister Patricia Poblete. “That’s 600,000 people who needed housing urgently.”

But since then, priorities have changed. As the poverty rate has dropped, the government can afford to put more thought and money into social housing. It’s no longer a case of throwing up cheap houses as quickly as possible. These days, the emphasis is on quality rather than quantity.

As a result, today’s low-cost houses are not just boxes. In the past, poor families were often housed in cramped buildings with no room for additions. As the families grew, they simply built extensions on to the back, side or top of their houses. Often these extensions were ugly. Sometimes they were illegal and downright dangerous. But modern houses are designed so there is space for additions. The Fernández family’s house, for example, has a roof area which can be converted into an extra bedroom, expanding their living area to 69 square meters.

Architects are also being tasked to design social housing projects that are suitable for different climates. “In the past there was basically one model for these kinds of houses and it didn’t matter if they were built in Arica, Santiago or Punta Arenas… the type of house you were given was exactly the same,” says Gonzalo Raineri, an architect at the firm Orbe, which specializes in bioclimatic housing.

But today, state-approved housing specifications vary from region to region, which is important in a country like Chile with extreme climates ranging from desert conditions in the north to rain and freezing temperatures in the south.

Energy is another concern. The government is looking at ways to improve insulation in low-cost houses in southern Chile, while using solar panels in the north.

The Rise of the EGIS

A key change has been the emergence of social housing organizations (known as EGISs by their Spanish initials), which liaise between families, the government, landowners, and construction companies to ensure housing projects are rolled out smoothly.

By far the best-known is Un Techo Para Chile (A Roof for Chile), which started in 1997 as a non-profit organization building cheap houses for the poor. Back then it had just 200 volunteers, but today it has around 2,500. Not all EGISs have charitable roots like Un Techo Para Chile - some are purely commercial - but they all receive public funding.

Typically, the first stage in the development of a social housing project involves identifying a plot of land. The EGIS will then negotiate a price with the landowner and choose a construction company. Then, the EGIS will present the project to the Housing Ministry for approval. If the ministry likes the project, it releases funds to buy the land and pays the EGIS for its work. At this point, construction can begin and families can apply for housing subsidies.

And poor families are receiving more help than ever before. Under Poblete, the government has overhauled the subsidy system, making it more comprehensive and generous. The very poorest in Chile can now apply for subsidies that cover almost the entire cost of their new house. The Fernández family, for example, is moving into a house that costs around US$ 24,000, but they will only have to pay around US$ 2,000 out of their own pockets. The rest comes from subsidies.

The state has also introduced subsidies for people who want to expand or improve existing houses, or to carry out repairs. In all, the Housing Ministry says around 620,000 Chileans have benefited from various types of housing subsidies over the past four years.

All of this costs money of course, and the Housing Ministry has had to fight for a greater share of the annual budget. Minister Poblete acknowledges it’s been difficult, “but I’ve had a lot of support from President Bachelet,” she says. The ministry says its budget has increased from around US$ 1.2 billion in 2006 to a projected US$ 2 billion in 2010 which, if approved, will represent a 24% increase from 2009.

Building Neighborhoods

The revolution in social housing has not just been architectural, it’s also about empowerment. In the past, the state’s top-down approach to housing the poor meant the Housing Ministry decided where houses were to be built, how many and what they would look like. If you were fortunate enough to receive a subsidy, you would get very little choice in where you were housed. The result was that people were forced to live far from their jobs or their families, which only exacerbated social problems.

These days though, the system is much more participatory – something that Poblete learned in part from studying Barcelona’s approach to housing. As in the Spanish city, Chile’s poor are encouraged to play an active role in developing their communities and caring for green spaces – even in designing their houses. The ministry still hands out the subsidies and regulates housing projects, but it plays more of a back-seat role than in the past.

Perhaps the key plank in the government’s subsidized housing program is social integration. According to Poblete, it’s about “building neighborhoods, not houses.” The idea is to mix low and high-cost housing in well-to-do Santiago neighborhoods like Lo Barnechea and Las Condes to break down social barriers and avoid the ghettoization of poor neighborhoods. In October, the government inaugurated a project in Las Condes involving the construction of 645 low-cost apartments in one of Santiago’s most exclusive areas.

The same rules apply in poorer areas of the city - notably Puente Alto, a notoriously rough neighborhood, which is home to the biggest and most ambitious social housing project in the country. The project, being developed by Gevecon, involves the construction of nearly 2,500 houses and apartments on one giant estate.

Rather than throwing up hundreds of identical houses, however, the construction company, EBCO, is building five types of houses. The cheapest sells for US$23,000 and the most expensive for US$ 50,000. For the first time in Chile, wealthier families are also being offered financial incentives, known as ‘integration bonuses’, worth around US$ 3,900 to buy the best houses with the aim of creating a social mix on the new estate. If it’s a success, the method could be used elsewhere to encourage further social integration.

Kick-Starting Construction

While most of the subsidies offered by the Housing Ministry were already in place when the global economic crisis hit late last year, a new subsidy was introduced in January to drive up demand for low-cost housing and cushion the construction industry from the downturn. The subsidy has been a blessing to some construction companies.

Santiago-based firm Centauro, for example, was building a new housing estate in Renca, on the outskirts of the capital, when the crisis struck. Potential house buyers turned their backs on the market and in October 2008, Centauro was forced to halt the project and lay off its employees. But once the new subsidy kicked in, the market for low-cost houses picked up again and Centauro resumed work in April. There are now around 4,000 builders on the project, including most of those who were laid off last year.

“The [new subsidy] was vital in getting things going again,” says Centauro’s Manuel Mejias, one of the architects of the Renca project. In all, around 37,000 Chileans have moved into new houses this year thanks to the subsidy.

But now that the worst of the crisis appears to be over, questions remain over the future of social housing. Will the government cut subsidies? As the private sector reboots, will Chile’s big construction companies turn their backs on social housing in favor of more lucrative projects in the commercial sector? And by 2012, when the last of Chile’s camp dwellers should move into houses, will the demand for state-subsidized housing dry up? Not according to Poblete, who says that even though most Chileans now have a roof over their heads, the need for new housing will remain.

“The camps will be a thing of the past but the demand for housing will still be there,” she predicts, arguing that many Chileans would like to move but are forced to live with their extended families because they cannot afford to buy apartments or houses of their own.

As Chile’s population grows and its demographics change, Poblete estimates at least another 300,000 families will need housing solutions in the coming years and it would be a “mistake” to cut back on spending in this area now.

But that depends on the government’s ability to keep on paying out subsidies. This year, the Housing Ministry was unable to provide subsidies to all those who applied for them and, according to the right-wing think-tank Libertad y Desarrollo, the ministry is heading for a shortfall of around US$300 million next year.

If the government does not pick up the tab, the tentative recovery in house building seen in recent months could fizzle out sometime next year just when it should be gaining pace.

Gideon Long is a freelance journalist based in Santiago. He also works for the BBC