Las burbujas en el sector de vivienda son peligrosas, cuando estallan, pueden arrastrar al resto de la economía con ellas. La crisis financiera del 2008 en Estados Unidos, por ejemplo, fue gatillada por un desastre hipotecario que dejó a comunidades afectadas por graves problemas con viviendas abandonadas, prestamistas hundidos en deuda incobrable y que hizo que cientos de miles de personas quedaran sin hogar. De modo que las señales en Chile de una posible burbuja, incluida una reciente alza repentina de los precios y la demanda por nuevas viviendas, están generando preocupación.

Pero ¿está enfrentando Chile realmente una burbuja? La palabra llamó por primera vez la atención pública en junio cuando el presidente del Banco Central de Chile, Rodrigo Vergara, empleó el término. Hablando sobre los precios de las viviendas que habían subido más de un 20% desde el 2009 en algunas zonas de Santiago, tras incrementarse apenas en la década previa, sugirió que el banco estaba atento al sector de bienes raíces.

"No estamos hablando de una burbuja, sino que simplemente de desarrollos que necesitan ser monitoreados", dijo Vergara en esa ocasión.

No obstante, desde junio, los precios han seguido subiendo. Las firmas inmobiliarias vendieron una cantidad récord de nuevas casas y departamentos en el Gran Santiago en el tercer trimestre del 2012 con 11.145 unidades, un incremento del 3,2% respecto del segundo trimestre, señala GfK Collect, firma de investigación privada que recaba información de bienes raíces. El auge es aún más evidente del lado financiero, con ventas por 35,6 millones de UF (unidad monetaria indexada a la inflación), o cerca de US$1.700 millones en el tercer trimestre, un alza del 11% frente al trimestre previo. Las ventas interanuales subieron un 22% en el período de enero a septiembre, de acuerdo con las cifras de Collect.

Más aún, los inventarios de nuevas viviendas existentes en Santiago están desapareciendo, lo que obliga cada vez a más a los compradores a adquirir en verde -lo que significa comprar en edificios que están en construcción- o incluso en blanco, aquellos que aún están solo en planos. Un asombroso 21,7% de las viviendas nuevas vendidas en el tercer trimestre no estará terminado antes de 18 meses más, según los datos de GfK Collect.

La mayoría de los departamentos nuevos vendidos en el período comprendido entre julio y septiembre se concentra en las municipalidades de Santiago, Ñuñoa y Las Condes, mientras que las áreas de Colina, Puente Alto y San Bernardo, en las afueras de Santiago, encabezan el ranking de ventas de casas nuevas.

"Estamos viviendo un muy buen año", sostiene Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile (ADI). "Lo más que podemos esperar para 2013 es que se mantenga este nivel".

Es improbable que el mercado de bienes raíces de Chile colapse con una estrepitosa reminiscencia de lo ocurrido en Miami o Costa del Sol, pero el sector enfrenta un problema diferente: está siendo oprimido por presiones de costos que están haciendo que los precios suban y el mercado se contraiga.

A medida que las existencias de nuevas viviendas declinan, las inmobiliarias que vieron dispararse las ventas en el 2012 tendrán suerte si mantienen esas cifras el próximo año y, en el más largo plazo, la industria casi con toda certeza perderá dinamismo, señala Javier Varleta, quien gestiona la investigación en bienes raíces de GfK Collect.

¿Seguro como las Casas?

Desde el enorme terremoto que remeció a Chile en febrero del 2010 y que dejó a la mayoría de los edificios de Santiago sin daños importantes, los precios de los bienes raíces han subido de manera pronunciada.

El precio promedio por metro cuadrado de los departamentos nuevos se ha elevado en torno al 30% a cerca de 45 UF (poco más de US$2.100), mientras que las casas nuevas cuestan en promedio un 15% más a un valor de 35 UF el metro cuadrado, de acuerdo con las cifras de GfK Collect.

Parte del crecimiento de la demanda se puede explicar por los cambios en la familia chilena. Los hijos dejan el hogar siendo más jóvenes y quieren tener su propia casa, indica Varleta. Los crecientes ingresos también son un factor, dado que la gente quiere viviendas con más atributos, como puertas automáticas para el garage y riego automático. Estándares más estrictos de seguridad sísmica, aislación acústica y térmica también hacen subir los precios, afirma Domínguez.

No obstante, el principal motor tras el aumento de la demanda, en particular de departamentos nuevos en Santiago, es la especulación. Desde la crisis financiera del 2008, los bienes raíces se han convertido cada vez más en una popular opción de inversión en muchos mercados emergentes, no solo en Chile, debido a que las acciones y los bonos han perdido su imagen de rendimientos confiables.

"Con tanta turbulencia en el mercado financiero, la gente ha tendido a retirarse un poquito y ha tomado posiciones en inmuebles en verde, con fechas de entrega de 12, 18 y hasta 24 meses en el futuro, apostando a venderlos en su minuto a mejor precio", indica Augusto Rodríguez, gerente de rentas inmobiliarias de la firma de inversión Celfin Capital.

Los inversionistas individuales buscan departamentos bien ubicados de uno o dos dormitorios en Santiago para arrendar o vender obteniendo una ganancia, asevera. De hecho, el cambio desde considerar los bienes raíces estrictamente como un lugar donde vivir o trabajar a su nuevo estatus como una inversión financiera podría presentar riesgos de precio.

"Hemos visto [esto] como un eventual factor de riesgo que pudiera ir inflando en alguna forma los precios de ciertos productos", afirma Rodríguez.

Después de todo, las burbujas se dan cuando especuladores ingresan a activos en particular y hacen subir los precios rápidamente sin un crecimiento fundamental de la demanda. Sin embargo, los meros temores en cuanto a una burbuja podrían evitar que se forme una, señalan expertos de la industria.

Desde la crisis financiera del 2008, las entidades de financiamiento hipotecario de Estados Unidos y Europa han ajustado sus criterios para el otorgamiento de préstamos. En Chile, los bancos también han reducido la cantidad que están dispuestos a prestar y han elevado los requisitos para calificar a un préstamo.

Esta mayor cautela se refleja en la disminución de los incumplimientos hipotecarios: la cantidad de créditos hipotecarios vencidos en el sistema bancario de Chile se contrajo al 1,26% en octubre frente a la tasa del 1,56% de enero de este año y del 2% de enero del 2011, de acuerdo con cifras de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF).

"Hoy día la banca tiene un comportamiento bastante más restrictivo del que tuvo en Estados Unidos o España", indica Varleta. "No le presta a cualquier persona".

Las constructoras también han tratado de erradicar uno de los elementos de la burbuja de Estados Unidos: el fenómeno de vender viviendas no construidas tan rápidamente como sea posible para obtener una ganancia, ello mediante la colocación de un depósito y la reventa de la unidad antes de la inauguración. Nuevas restricciones han hecho esta práctica casi imposible en Santiago, señala Domínguez.

Por ejemplo, si alguien coloca un depósito o pie en una propiedad a medio construir -efectivamente una opción para comprar a un precio determinado- solo puede vender su derecho a un tercero si divide las utilidades con la inmobiliaria o paga una multa, explica.

Se Arrienda Oficina

No son solo las personas las que están comprando propiedades en Santiago con la esperanza de lograr una ganancia. Los inversionistas institucionales también están comprando edificios de oficina y terrenos disponibles, si bien esto es más difícil de rastrear, debido a que hay menos datos sobre compradores que no necesitan créditos bancarios.

"Ha habido mucho movimiento en algunos sectores, como el de bienes raíces de oficina", comenta Alejandro Puente, economista jefe de BBVA Chile.

Fondos de inversión extranjeros están comprando edificios enteros para arrendarlos, dice. Por ejemplo, Socovesa -la mayor constructora de Chile- ha vendido este año proyectos de torres de oficina en la comuna de Providencia en Santiago a MetLife y Credit Suisse.

Parte de la razón tras la demanda es que, si bien los arriendos de oficina en Santiago están subiendo, la tasa de vacancia sigue "muy baja según los estándares internacionales" en cerca del 1%, señala Puente, quien agrega que los rendimientos sobre propiedades de oficina actualmente se sitúan en torno al 8%.

Dichos ansiosos inversionistas y crecientes precios son lo que dan impulso a los temores sobre una burbuja. Sin embargo, analistas y constructoras argumentan que los indicadores fundamentales del mercado explican el alza de los precios.

Chile es atractivo para los inversionistas internacionales debido a su estable marco legal y bajo riesgo, señala Puente, quien destaca que a diferencia de muchos mercados emergentes, en donde hay significativos riesgos políticos y legales, los principales riesgos de Chile están en la economía mundial más amplia. 

Y, por más que los precios han subido, Santiago aún tiene espacio para subir antes de que los precios se acerquen a los de sus pares en la región, dice Puente.

"Es difícil pensar en una burbuja, si uno ve en términos relativos los precios en Chile con respeto a otros países, incluso en la región”, afirma. “En Brasil, México, Venezuela son mucho más caros tanto las residencias como las oficinas. Los precios de Santiago son más parecidos a los precios de Bogotá, a los de Lima, y con niveles de vacancia menores”.

Presiones de Costos

Mientras la demanda continúa creciendo, el lado de la oferta en la ecuación también está presionando los precios al alza. Los crecientes costos de desarrollo implican que la industria podría enfrentar un mayor riesgo de un ajuste en la oferta que de un colapso en la demanda.

Los costos de mano de obra han subido en torno al 10% este año, indica Cristián Hartwig, presidente de Socovesa.

Una razón de ello es que la industria está compitiendo con minas que necesitan mucha mano de obra y que requieren gente con habilidades similares, afirma. Además una exención al impuesto a las ventas de materiales de construcción que llegó a su fin el año pasado hizo subir el precio de los mismos, añade.

Y un cambio posiblemente permanente -al menos en las áreas más en boga de Santiago- es que los terrenos se han encarecido de manera constante. “Estamos agotando algunas comunas", sostiene Hartwig.

Eso es en parte, porque las áreas más apropiadas para una mayor densidad de construcción ya están edificadas. También se debe a que los gobiernos municipales se están volviendo más restrictivos, según Domínguez.

"La reacción de los municipios en los últimos años ha sido de restringir la posibilidad de crecimiento en altura y densificación", asevera.

Con una oferta limitada y una sólida demanda, los precios suben. Un efecto ha sido que las unidades terminadas se han agotado en el mercado de viviendas nuevas. En el tercer trimestre del 2010, el 75% de las ventas de departamentos nuevos eran de unidades terminadas, según cifras de GfK Collect. Dos años más tarde, eso se revirtió. Tres cuartos de las ventas correspondieron a unidades no terminadas, incluso ni siquiera iniciadas.

En algunas industrias, un período de oferta ajustada sería una oportunidad para que empresas externas ingresen al mercado. Pero Hartwig asevera que no ha visto a desarrolladores extranjeros tener éxito en Chile. "Chile es un mercado muy competitivo. Necesita un expertise, conocimiento del mercado que no es fácil de adquirir".

Habitación con Vista

A futuro, el pronóstico es mixto. Es difícil que en los próximos años se vean tantas unidades nuevas ingresando al mercado, indica Domínguez. "En el último trimestre, se iniciaron menos proyectos residenciales que en el segundo trimestre. Hay un baja allí, porque la gente esta tomando cautela", manifiesta.

Hartwig afirma que espera que la construcción crezca cerca de un 5% el próximo año, desacelerándose respecto del crecimiento de este año. "El negocio de la construcción depende principalmente de una variable. El crecimiento de la economía chilena", sostiene.

En definitiva, el mercado de bienes raíces del país depende de factores macroeconómicos tales como las ventas del cobre y la fortaleza de la economía mundial. Si la economía como un todo tropieza, la demanda de viviendas podría verse afectada dado que los precios de los bienes raíces tienden a subir y caer en línea con el producto interno bruto.

En Collect, Varleta dice que espera que el 2013 sea un buen año, al menos en los primeros meses. "Los booms no son de muy largo plazo, pero (…) todavía el mercado chileno sigue creciendo”, asevera.

Steven Bodzin trabaja como periodista freelance en Santiago

Housing bubbles are dangerous — when they burst, they can drag the rest of the economy down with them. The 2008 financial crisis in the United States, for example, was trigged by a mortgage disaster that have left communities blighted with abandoned homes, lenders sunk under bad debt, and made hundreds of thousands homeless. So, signs in Chile of a possible bubble, including a recent spike in prices and demand for new homes, are cause for concern.

But is Chile really facing a bubble? The word first grabbed the public's attention in June when the president of Chile’s Central Bank, Rodrigo Vergara, used the term. Speaking about home prices that had grown by more than 20% since 2009 in some parts of Santiago, after barely rising at all in the previous decade, he hinted that the bank was keeping an eye on the real estate sector.

"We're not talking about a bubble, but simply developments that need to be monitored," said Vergara.

Since June, however, prices have continued to rise. Developers sold a record number of new houses and apartments in greater Santiago in the third quarter of 2012, at 11,145 units, up 3.2% from the second quarter, says GfK Collect, a private research company that collects real estate data. The boom is even more apparent on the financial side, with sales of 35.6 million inflation-indexed units (UF), or about US$1.7 billion in the third quarter — an 11% increase from the previous quarter. Year-on-year sales leapt 22% in the period January to September, according to figures from Collect.

Moreover, the stock of existing new homes in Santiago is disappearing, forcing ever-more buyers to purchase en verde, meaning buildings that are under construction, or even en blanco — those that are still only blueprints. A staggering 21.7% of new homes sold in the third quarter will not be completed for at least another 18 months, according to figures from GfK Collect. 

Most new apartments sold in the period from July to September are concentrated in the municipalities of Santiago, Ñuñoa and Las Condes, while the areas of Colina, Puente Alto and San Bernardo, on the outskirts of Santiago, led the ranking in sales of new houses.

"We're having a very good year," said Vicente Domínguez, executive director of the Chilean Real Estate Developers' Association (ADI). "The best we can hope for in 2013 is that we maintain this level." 

Chile’s real estate market is unlikely to go down with a bang reminiscent of Miami or Costa del Sol, but the industry faces a different problem: it is being squeezed by cost pressures that are driving up prices and shrinking the market.

As the stock of new homes dwindles, developers that have seen sales soar in 2012 will be lucky to maintain those numbers next year, and in the longer term, the industry is almost certain to lose dynamism, says Javier Varleta, who manages real estate research at GfK Collect.

Safe as houses?

Since Chile’s massive earthquake of February 2010, which spared most of Santiago’s high-rises from major damage, real estate prices have climbed steeply.

The average price per square meter for new apartments has risen nearly 30% to about 45UF (just over US$2,100), while new houses cost an average 15% more at 35UF per square meter, according to data from GfK Collect. 

Part of the demand growth can be explained by changes in the Chilean family. Kids are leaving home younger and want their own homes, Varleta said. Rising incomes are also a factor, as people want homes with more features, like automatic garage doors and sprinklers. Tighter standards for seismic safety, acoustic insulation and thermal comfort also drive up prices, said Domínguez.

But the main driver behind the surge in demand, particularly for new apartments in Santiago, is speculation. Since the 2008 financial crisis, real estate has become an increasingly popular investment option in many emerging markets, not just in Chile, as stocks and bonds have lost their image of reliable returns.

"With so much turbulence in the financial markets, people have tended to pull back a little and take positions in developments with move-in dates 12, 18, even 24 months in the future, betting on selling them for a better price," said Augusto Rodríguez, manager of real estate at the investment firm Celfin Capital.

Individual investors are looking for well-located one or two-bedroom apartments in Santiago to rent out or sell at a profit, he said. Indeed, the shift away from seeing real estate strictly as a place to live or work and towards its new status as a financial investment may pose price risks.

"We've seen this as an eventual risk factor that could inflate the prices of some products," said Rodríguez.

Bubbles, after all, happen when speculators move into particular assets and drive up prices quickly without fundamental demand growth. But the mere worries about a bubble may keep one from forming, industry experts say.

Since the financial crisis of 2008, mortgage lenders in the United States and Europe have tightened their lending criteria. In Chile too banks have reduced the amount they are willing to lend and have increased loan qualification requirements.

This increased caution is reflected in the decline of mortgage defaults — the portion of overdue mortgage loans in Chile’s banking system shrank to 1.26% in October from 1.56% in January this year and 2% in January 2011, according to figures from the Superintendency of Banks and Financial Institutions (SBIF).

"Today, the banks are much more restrictive than they were in the U.S. or Spain," Varleta said. "They don't lend to just anyone."

Builders have also sought to root out one of the elements of the US bubble: the phenomenon of “flipping” unbuilt homes by placing a deposit and reselling the unit before opening day. New restrictions have made this practice all but impossible in Santiago, said Domínguez.

For example, if someone places a deposit on a half-built property — effectively an option to buy at a set price — they can only sell their rights to a third party if they split the profits with the developer or pay a fine, he said.

Office for rent

It’s not just individuals who are buying up properties in Santiago with the hope of making a profit. Institutional investors are also buying office buildings and vacant land — though this is harder to track, as there is less data on buyers who don't need bank loans.

"There's been a lot of turnover in some sectors, like office real estate," said Alejandro Puente, manager of research at BBVA.

Foreign investment funds are buying entire buildings to rent out, he said.  For example, Socovesa, Chile's largest real estate developer, has sold office tower projects in Santiago’s Providencia neighborhood to MetLife and Credit Suisse this year.

Part of the reason for the demand is that, while Santiago office rents are rising, the vacancy rate remains "very low by international standards" at around 1%, said Puente, adding that yields on office properties are currently around 8%. 

Such eager investors and rising prices are what give rise to worries about a bubble. But analysts and builders argue that the market’s fundamentals explain the growth in prices.

Chile is attractive to international investors because of its stable legal framework and low risk, said Puente, noting that unlike many emerging markets, where there are significant political and legal risks, the main risks in Chile are in the broader world economy.

And, as much as prices have risen, Santiago still has room to climb before prices approach those of its peers in the region, Puente said.

"It’s hard to think that this is a bubble if you look at how Chile compares to other countries, even here in the region," he said. "In Brazil, Mexico, Venezuela, both homes and offices are much more expensive. Prices in Santiago are closer to those in Bogotá or Lima, and with lower vacancy rates.”

Cost pressures

While demand continues to grow, the supply side of the equation is also pushing prices higher. Climbing development costs mean the industry may face a greater risk of a pinch in supply than a crash in demand.

Labor costs are up about 10% this year, said Cristián Hartwig, president of Socovesa.

One reason is that the industry is competing with labor-hungry mines, which require people with similar skills, he said. Moreover, a sales tax exemption for construction materials ended last year, pushing up the price of materials, he added.

And one possibly permanent change — at least in the trendiest areas of Santiago — is that land has grown steadily more expensive. "We're exhausting some districts," Hartwig said.

That's partly because the most apt areas for denser construction are already built-up. It's also because municipal governments are growing more restrictive, said Domínguez.

"Municipalities have reacted in recent years by restricting the possibility of growth in height and density," he said.

With limited supply and strong demand, prices rise. One effect has been the depletion of finished units from the new-home market. In the third quarter of 2010, 75% of new apartment sales were of completed units, according to GfK Collect figures. Two years later, that was reversed. Three quarters of sales were of unfinished — or even not started — units.

In some industries, a period of tight supply would be an opportunity for outside companies to enter the market. But Hartwig says he hasn't seen foreign developers succeed in Chile. "Chile is a very competitive market. It takes expertise, knowledge of the market. That doesn't come easily."

Room with a view

Looking forward, the prognosis is mixed. It's unlikely that the coming years will see so many new units enter the market, Domínguez said. "Fewer residential projects were started in the third quarter than in the second quarter. There's a slowdown there because people are taking precautions," he said.

Hartwig said he expects construction to grow about 5% next year, decelerating from growth this year. "The construction business depends primarily on one variable," he said. "The growth of the Chilean economy."

Ultimately, the country’s real estate market depends on macroeconomic factors such as copper sales and the strength of the global economy. If the economy as a whole stumbles, demand for housing could be affected since real estate prices tend to rise and fall in line with Gross Domestic Product.

At Collect, Varleta said he expects 2013 to be a good year, at least for the first few months. "Booms are never long-term," he said. "But the Chilean market will keep growing."

Steven Bodzin is a freelance journalist based in Santiago