Sector inmobiliario en EE.UU. atrae a inversionistas chilenosReal estate sector in the US attracts Chilean investors
23 Septiembre 2015
Firmas constructoras e inmobiliarias, además de fondos de inversión y family offices, han puesto su atención en este mercado, que tras la explosión de la crisis subprime sufrida en 2008 ha comenzado a mostrar una interesante recuperación.
Por Alejandra Maturana
Si bien Estados Unidos ha estado en el radar de empresas e inversionistas chilenos desde hace ya varios años, el Tratado de Libre Comercio suscrito entre ambos países el 6 de junio de 2003 fue clave para consolidar una institucionalidad favorable tanto para el comercio de bienes y servicios, como de inversiones directas recíprocas. Esto se ve reflejado en que alrededor de un 66% de las inversiones chilenas directas al país del norte se ha materializado en el período posterior a la entrada en vigencia de dicho acuerdo, el que también lo ha posicionado como el quinto mercado que más inversión directa ha recibido desde Chile entre 1990 y 2014.
El último informe de Presencia de Inversión Directa de Capitales Chilenos en Estados Unidos de la Dirección General de Relaciones Económicas Internacionales, detalla que este país recibió US$ 7.255 millones en 24 años, inversión que se ha concentrado principalmente en el sector de servicios, construcción, transporte aéreo e inmobiliaria, sumando en su conjunto un 60,2% del total, esto es, unos US$ 4.366 millones.
Se trata de actividades que al igual que muchas otras se vieron golpeadas por la crisis global de 2008, especialmente el sector inmobiliario, que fue precisamente el epicentro donde se originó el episodio. Sin embargo, hoy los expertos concuerdan que a nivel macroeconómico Estados Unidos ha venido mostrando paulatinamente signos de recuperación que han sido seguidos con interés por los mercados.
“Es oportuno observar con atención cómo ha evolucionado la actividad inmobiliaria luego de la crisis subprime. Un buen ejemplo es Miami, que ha estado muy activo en los últimos años y ha recuperado gran parte del nivel de precios que tenía previo a este episodio, empezando a ejecutar importantes proyectos de viviendas y oficinas”, sostiene el presidente de la Comisión de Asuntos Internacionales de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Fernando García-Huidobro. Asimismo, señala, el mercado interno en zonas con menor influencia turística pero con una gran demanda de viviendas, también debería ir al alza.
Se trata de una visión compartida por el académico de la Facultad de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez, Juan Pablo Medina, quien señala que si bien la recuperación económica ha sido lenta, actualmente Estados Unidos se encuentra mejor que la mayoría de los países avanzados, por lo que invertir ahí parece coherente. “Además, su mercado laboral exhibe una tasa de desempleo baja, lo que puede dar cuenta de que la demanda por viviendas podría ir al alza en la medida que la mejora en el ingreso de las familias sea duradero”, explica.
Juan Pablo Medina, Escuela de Negocios UAI.
Fernando García-Huidobro, Comisión de Asuntos Internacionales, CChC.
Cristián Moreno, socio de Ameris Capital.
El renacer del sector
García-Huidobro de la CChC cuenta que varios de sus socios tienen presencia en Estados Unidos, particularmente en Miami y sus alrededores, los que que si bien sufrieron con la crisis, hoy están nuevamente partiendo con proyectos, aunque de manera más conservadora en cuanto al nivel de deuda y preventa.
“Los family offices también han visto una oportunidad interesante en Miami, en tanto hay otros inversionistas que han mantenido terrenos en la costa oeste de Florida esperando la reactivación del mercado para retomar sus proyectos, como es el caso de Invasco y Archiplan, entre otros. A ellos se suman algunos fondos de inversión que han optado por enfocarse en centros logísticos y oficinas, como es el caso del Fondo Independencia”, dice.
Otro actor chileno que ha apostado por el mercado inmobiliario estadounidense es Ameris Capital, que tiene inversiones en condominios. Uno de los socios, Cristián Moreno, cuenta que uno de los atractivos de invertir allá es que si bien ha habido una fuerte recuperación en los valores promedios del sector, aún se encuentran algunos rezagados con precios bajo el costo de reposición, como son el habitacional clase B y C o el sector industrial y de bodegas. Además, a esto se suma el crecimiento del empleo y que las condiciones de financiamiento siguen siendo atractivas.
Para el empresario, la inversión extranjera directa ha sido escasa tomando en cuenta la importancia de EEUU, pues la expansión de las empresas chilenas se ha concentrado principalmente en América Latina. Sin embargo, señala, en los últimos años se ha visto un aumento del interés por este mercado, el cual debería acrecentarse en el futuro considerando el menor atractivo regional.
“A nivel de inversionistas financieros, la situación depende mucho del tipo de inversionistas. Por ejemplo, las AFP que estuvieron muy bien expuestas a mercados emergentes en general y Latinoamérica en particular, en la década pasada, hicieron una rotación a tiempo hacia mercados desarrollados, teniendo una adecuada diversificación en la actualidad. En tanto, los inversionistas de alto patrimonio también han aumentado su participación en EEUU, disminuyendo su exposición a Chile y a la región”, sostiene.
Además, apunta que si bien históricamente la inversión financiera en EE.UU. se ha canalizado principalmente a través de fondos extranjeros, al considerar el creciente interés de los chilenos por tener una diversificación global, la coyuntura regional, los cambios tributarios y el desarrollo que ha alcanzado la industria de fondos de inversión en Chile, probablemente los fondos que invierten fuera de la región aumentarán su importancia en la industria en los próximos años.
La innovadora apuesta de DREP en EE.UU.
Desde hace tres años que Nicolás Ibáñez hijo y su socio David Cotterman, invierten en el mercado inmobiliario secundario de ese país a través de la firma Drake Real Estate Partners, con sede en Nueva York.
Fue en el verano norteamericano de 2012 cuando el chileno Nicolás Ibáñez Varela (34) junto a su socio norteamericano David Cotterman (39) dieron vida a Drake Real Estate Partners (DREP), una firma de inversión y gestión inmobiliaria con base en Manhattan, Nueva York.
Ya habían pasado algunos años desde que el hijo mayor del ex controlador de D&S (hoy Walmart Chile), Nicolás Ibáñez, se había instalado en Estados Unidos para realizar su MBA en Harvard, donde luego de trabajar con Arthur Segel, profesor de la cátedra de Real Estate y fundador de T.A. Associates Realty, una exitosa firma de gestión inmobiliaria, decidió participar empresarialmente de ese burbujeante mercado que parecía comenzar a mostrar interesantes indicios de recuperación.
De pie: Jiho Lee, Nicolás Ibáñez Sentados: Dustin Cooper, David Cotterman
“Esto coincidió también con el interés del family investment office (Drake Capital) de tener una presencia real en Estados Unidos, que si bien al día de hoy no es nuestro único inversionista, fue de donde provino el capital semilla de US$ 50 millones para partir con el primer fondo”, cuenta el directivo, señalando que éste se terminó a ejecutar en febrero de 2014 y cuenta con un portafolio de once activos valorizados en US$220 millones a valor de inversión, entre ellos, edificios multifamiliares, oficinas, bodegas, instalaciones industriales, un centro comercial y un hotel Hilton.
Fue Segel quien le presentó a Cotterman, que en ese entonces trabajaba en el brazo inmobiliario de MSD Capital, el family office del fundador y CEO de Dell Inc., Michael Dell, el cual administra unos US$ 15 mil millones, US$ 2 mil millones de ellos en mercado inmobiliario. Esto junto a su experiencia anterior, les permitió elaborar una estrategia de negocios y una propuesta de inversiones innovadora.
La estrategia
La propuesta de DREP se basa en invertir en negocios inmobiliarios de cualquier tipo, tamaño y ubicación geográfica dentro de Estados Unidos que posean un potencial interesante de agregar valor, es decir, ser refaccionados, arrendados por algunos años y luego vendidos a un precio superior una vez cumplido su plan de negocio. Además, considerando el gran tamaño del mercado estadounidense y que tiene actores tan relevantes como Blackstone (la firma de capital privado más grande de la industria a nivel mundial con US$ 92 mil millones de activos bajo gestión), Starwood Capital, The Carlyle Group, Oaktree, Beacon Capital y Partners Group, decidieron enfocarse en transacciones más pequeñas “bajo el radar” de estos enormes fondos para no competir con ellos, concentrándose también en ciudades secundarias donde la corrección en precios había sido aún mayor.
El mercado secundario lo conforman todas aquellas ciudades que no son las típicas costeras -Boston, Nueva York, Miami, Los Ángeles, San Francisco- pero que igual cuentan con un desarrollo atractivo y tamaño igualmente importante. Entre ellas se encuentra Rochester, Indianápolis, Louisville, Pittsburgh, Kansas City y Phoenix, donde DREP tiene inversiones, las que son menos conocidas e interesantes para los grandes fondos dado que ofrecen inversiones más pequeñas y muchas veces son percibidas como más riesgosas al operar bajo una dinámica diferente y depender de menos industrias. Esto, apunta el empresario, genera menos competencia por el capital y, por lo tanto, aumenta la posibilidad de obtener altos retornos sobre la inversión con niveles de riesgo incluso muchas veces menor que al invertir en ciudades primarias.
Otro aspecto clave, es que todas sus operaciones las realizan con socios gestores, una figura que no se ha desarrollado en Chile y que consiste en actores institucionales que también participan de la inversión con montos entre un 5% y 20% del capital y reciben un porcentaje del arriendo, todo esto bajo la responsabilidad de hacerse cargo del día a día de la propiedad dándole mantención, recolectando las rentas y buscando inquilinos, y muchas veces liderando el proceso de creación de valor antes y durante el proceso de adquisición. Un negocio interesante, afirma Ibáñez, “pues combina el perfil puramente financiero de adquisiciones de activos y valorizaciones relativas con un negocio muy local, el que finalmente obliga a estar inserto en la cultura y el network de una ciudad en particular”.
Segundo fondo
El éxito de DREP ha sido tal que el portafolio del primer fondo se ha valorizado un 25% anualizado por sobre el valor de compra. En julio de este año terminaron de levantar un segundo fondo por US$ 152 millones provenientes de 17 inversionistas, principalmente family offices de Chile, Perú y Colombia con interés por probar negocios menos tradicionales y explorar oportunidades en Estados Unidos. A la fecha, ya han invertido un 45% de este en activos similares a los del primer fondo, y ejecutarán el resto dentro de los 12 a18 meses venideros.
“En los próximos 12 a 18 meses saldremos a colocar un tercer fondo que será más grande, de entre US$ 300 millones y US$ 400 millones, y que operará bajo la misma estrategia que hemos ido trabajando hasta la fecha, además de reforzar las relaciones que ya tenemos y donde vemos potencial para continuar haciendo negocios. Para esto también estamos trabajando con inversionistas institucionales, principalmente compañías de seguro, incluyendo fondos americanos”, adelanta Ibáñez.
Esto en vista de que como visualiza Cotterman, socio de DREP, el mercado inmobiliario en Estados Unidos pinta un futuro prometedor para la firma, pues la demanda por el espacio se ha fortalecido mucho, el nivel de nuevas construcciones sigue siendo históricamente bajo, los precios todavía no alcanzan a los previos a la crisis financiera de 2008 y a que si la economía del país sigue siendo sólida por los próximos meses, la Reserva Federal probablemente elevará las tasas de interés muy modestamente, lo que no impactaría a la baja el valor de las propiedades.Construction and real estate firms, as well as investment funds and family offices, are beginning to pay close attention to this market, which after the subprime crisis of 2008 has started to show interesting signs of recovery.
By Alejandra Maturana
The United States has been on the radar of Chilean businesses and investors for many years. Nevertheless, the Free Trade Agreement (FTA) signed between both countries on 6 June 2003 was a key part in consolidating a favorable institutional framework for the trade of goods and services, as well as reciprocal direct investment. This is reflected in the fact that around 66% of Chilean direct investment in the US has taken place during the period after the FTA came into force. Indeed, the FTA has helped position the US as the fifth largest market for Chilean direct investment between 1990 and 2014.
The latest report into the Presence of Chilean Direct Capital Investment in the United States, compiled by the Chilean General Directorate of International Economic Relations, shows that the US has received a total of US$7.255 billion over 24 years. This investment has been mainly concentrated in the service sector, construction, aviation and real estate, which collectively accounts for 60.2% of total investment, or US$4.366 billion, during this period.
These activities, like so many others, were hit by the global crisis of 2008, especially the real estate sector, which found itself at the epicenter of the recession. However, experts now agree that the United States, at the macroeconomic level, has been showing gradual signs of recovery which have been closely followed by the markets.
“It is timely to observe how real estate activity has evolved after the subprime crisis. A good example of this is Miami, which has been incredibly active in recent years and which has recovered a large proportion of the price levels it registered prior to the recession. (It is now) beginning to implement important housing and office projects”, notes Fernando García-Huidobro, Chairman of the International Affairs Committee of the Chilean Chamber of Construction (CChC). Similarly, he says that domestic markets in areas with less tourist influence but with a high demand for housing should also soon begin to improve.
This view is shared by Juan Pablo Medina, academic from the Business Faculty of the Universidad Adolfo Ibáñez. He says that while economic recovery has been slow, the United States is currently better placed than the majority of developed countries, which makes investment there more feasible. “Furthermore, its labor market is showing a low rate of unemployment, which could mean a rise in housing demand, as long as higher family income proves to be long-lasting”, he notes.
Juan Pablo Medina, Escuela de Negocios UAI.
Fernando García-Huidobro, Comisión de Asuntos Internacionales, CChC.
Cristián Moreno, socio de Ameris Capital.
The revival of the sector
García-Huidobro explains that a number of his partners in the United States, particularly in Miami and the surrounding area who suffered extensively during the crisis, are today implementing new projects, albeit more conservative ones in terms of debt and presale levels.
“Family offices have also seen an interesting opportunity in Miami, along with other investors who have kept land on the west coast of Florida, waiting for the market revival to restart their projects, such as Invasco and Archiplan, among others. Some additional investment funds have decided to focus on logistical centers and offices, as is the case with Fondo Independencia”, he explains.
Another Chilean actor who backed the US real estate market to recover is Ameris Capital, which specializes in condominium investment. One of its partners, Cristián Moreno, explains that an attraction of investing in this area is that despite a strong recovery to average sector prices, some remain lower than replacement costs. Such is the case for class B and C housing, as well as the industrial and warehouse sectors. The growth in employment and increasingly attractive financial conditions are additional factors for investing in this area.
Given the importance of the United States, foreign direct investment has been low, with the growth of Chilean businesses having taken place primarily in Latin America. However, Moreno says that growing interest in this market over recent years should be consolidated in the future, especially considering that the Latin American region is becoming less attractive.
“At the financial investment level, the situation largely depends on the type of investors. For example, during the previous decade the AFPs (the pension funds) that were heavily exposed to emerging markets in general, and Latin America in particular, turned towards developed markets, and are now adequately diversified. High equity investors have also increased their participation in the US, reducing their exposure to Chile and the region”, says Moreno.
Furthermore, he explains that financial investment has historically been channeled through foreign funds. Considering the growing interest of Chileans in global diversification, coupled with the regional situation, tax reforms in Chile and the development of the investment fund sector in the country, funds investing outside the region will probably gain increasing importance over the coming years.
The innovative investment of DREP in the United States
Desde hace tres años que Nicolás Ibáñez hijo y su socio David Cotterman, invierten en el mercado inmobiliario secundario de ese país a través de la firma Drake Real Estate Partners, con sede en Nueva York.
In the US summer of 2012, the Chilean Nicolás Ibáñez Varela (34), together with his American business partner David Cotterman (39) created Drake Real Estate Partners (DREP), an investment and real estate management company based in Manhattan, New York.
Many years have passed since the eldest son of the former controller of D&S (now Walmart Chile), Nicolás Ibáñez, settled in United States to complete an MBA at Harvard. After working with Arthur Segel, a professor at Harvard Business School and founder of T.A. Associates Realty, a successful real estate management firm, Ibáñez decided to enter the growing market which appeared to be showing signs of recovery.
De pie: Jiho Lee, Nicolás Ibáñez Sentados: Dustin Cooper, David Cotterman
“This also coincided with the family investment office, Drake Capital, seeking a substantial presence in the United States. (A)lthough no longer now our only investor, this is where the seed capital of US$50 million came from to start our first fund”, says Ibáñez. He explains that this process was completed in February 2014 and now includes a portfolio of 11 assets with an investment value US$200 million. This portfolio includes multifamily buildings, offices, warehouses, industrial facilities, a shopping center and a Hilton hotel.
Subsequently, Segel introduced Ibáñez to Cotterman, who was working in the real estate branch of MSD Capital at the time. MSD Capital is the family office of founder and CEO of Dell Inc., Michael Dell. The firm administers around US$15 billion, including US$2 billion in the real estate market. By combining their collective experience, Ibáñez and Cotterman began working on a business strategy and innovative investment proposal.
The strategy
The proposal of DREP is based on investment in real estate of all types, sizes and geographical locations across the United States. The only condition is that the real estate possesses the potential to add value, i.e., for it to be refurbished, leased for a certain number of years and subsequently sold for a profit once the business plan has been fulfilled. Given the large size of the US market, Ibáñez and Cotterman decided to focus on smaller, “under the radar” operations. One of the main reasons for this approach was to avoid competing against big market players, such as Blackstone (the biggest private investment firm in the world with assets worth US$92 billion), as well as Starwood Capital, The Carlyle Group, Oaktree, Beacon Capital and Partners Group. The plan has also been to concentrate on secondary cities in which price corrections have been even higher.
The secondary market consists of non-traditional coastal cities, as opposed to more traditional ones such as Boston, New York, Miami, Los Angeles and San Francisco. The non-traditional locations must also have an attractive development and size potential. The list of cities in which DREP has invested includes Rochester, Indianapolis, Louisville, Pittsburgh, Kansas City and Phoenix. These places are generally not as well-known and less interesting for the larger investment funds. This is because they offer smaller investments and are frequently perceived as posing a greater risk, as they operate under a different dynamic and depend on fewer industries. This, says Ibáñez, generates less competition for capital and, as a result, increases the chance of securing high returns on investment with risk levels that are often lower than investments made in primary cities.
Another key aspect is that all their operations are carried out using managing partners, a position that does not exist in Chile. A managing partner is generally an institutional actor which provides between 5% and 20% of the capital investment and receives a percentage of the lease. It assumes responsibility of day-to-day management of the property, including maintenance, rent collection and locating tenants and, frequently, leads the task of creating value prior to and during the acquisition process. Ibáñez believes this is an interesting business, “since it combines the purely financial profile of asset acquisitions and relative valuations with a highly local market, which ultimately obliges you to be actively inserted in the culture and network of any given city”.
Second fund
The success of DREP has been such that the first fund portfolio has been valued at an annualized rate of 25% on top of purchase value. In June 2015, a second fund of US$152 million had been raised from 17 investors; mainly family offices in Chile, Peru and Colombia interested in trying more traditional markets and exploring opportunities in the United States. To date, 45% of this has been invested in assets similar to the first fund, and the rest will be invested in the subsequent 12 to 18 months.
“In the first 12 to 18 months”, says Ibáñez, “we will initiate a third, larger fund of between US$300 million and US$400 million. (This) will operate under the same strategy with which we have been working to date. (We will also) reinforce our existing relationships and those in which we see potential to continue doing business. That is why we are working with institutional investors, mainly insurance companies, including American ones”.
This is the strategy being followed because Cotterman, partner at DREP, believes the real estate market in the United States represents a promising future for the firm. The reason for such confidence is that as the demand for space has greatly strengthened, the rate of new builds remains at a historic low. In addition, prices are still below those of the 2008 financial crisis, and if the US economy remains robust over the coming months a slight interest rate rise by the Federal Reserve is likely, which would not have a detrimental effect on property prices.
Por Alejandra Maturana
Si bien Estados Unidos ha estado en el radar de empresas e inversionistas chilenos desde hace ya varios años, el Tratado de Libre Comercio suscrito entre ambos países el 6 de junio de 2003 fue clave para consolidar una institucionalidad favorable tanto para el comercio de bienes y servicios, como de inversiones directas recíprocas. Esto se ve reflejado en que alrededor de un 66% de las inversiones chilenas directas al país del norte se ha materializado en el período posterior a la entrada en vigencia de dicho acuerdo, el que también lo ha posicionado como el quinto mercado que más inversión directa ha recibido desde Chile entre 1990 y 2014.
El último informe de Presencia de Inversión Directa de Capitales Chilenos en Estados Unidos de la Dirección General de Relaciones Económicas Internacionales, detalla que este país recibió US$ 7.255 millones en 24 años, inversión que se ha concentrado principalmente en el sector de servicios, construcción, transporte aéreo e inmobiliaria, sumando en su conjunto un 60,2% del total, esto es, unos US$ 4.366 millones.
Se trata de actividades que al igual que muchas otras se vieron golpeadas por la crisis global de 2008, especialmente el sector inmobiliario, que fue precisamente el epicentro donde se originó el episodio. Sin embargo, hoy los expertos concuerdan que a nivel macroeconómico Estados Unidos ha venido mostrando paulatinamente signos de recuperación que han sido seguidos con interés por los mercados.
“Es oportuno observar con atención cómo ha evolucionado la actividad inmobiliaria luego de la crisis subprime. Un buen ejemplo es Miami, que ha estado muy activo en los últimos años y ha recuperado gran parte del nivel de precios que tenía previo a este episodio, empezando a ejecutar importantes proyectos de viviendas y oficinas”, sostiene el presidente de la Comisión de Asuntos Internacionales de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Fernando García-Huidobro. Asimismo, señala, el mercado interno en zonas con menor influencia turística pero con una gran demanda de viviendas, también debería ir al alza.
Se trata de una visión compartida por el académico de la Facultad de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez, Juan Pablo Medina, quien señala que si bien la recuperación económica ha sido lenta, actualmente Estados Unidos se encuentra mejor que la mayoría de los países avanzados, por lo que invertir ahí parece coherente. “Además, su mercado laboral exhibe una tasa de desempleo baja, lo que puede dar cuenta de que la demanda por viviendas podría ir al alza en la medida que la mejora en el ingreso de las familias sea duradero”, explica.
Juan Pablo Medina, Escuela de Negocios UAI.
Fernando García-Huidobro, Comisión de Asuntos Internacionales, CChC.
Cristián Moreno, socio de Ameris Capital.
El renacer del sector
García-Huidobro de la CChC cuenta que varios de sus socios tienen presencia en Estados Unidos, particularmente en Miami y sus alrededores, los que que si bien sufrieron con la crisis, hoy están nuevamente partiendo con proyectos, aunque de manera más conservadora en cuanto al nivel de deuda y preventa.
“Los family offices también han visto una oportunidad interesante en Miami, en tanto hay otros inversionistas que han mantenido terrenos en la costa oeste de Florida esperando la reactivación del mercado para retomar sus proyectos, como es el caso de Invasco y Archiplan, entre otros. A ellos se suman algunos fondos de inversión que han optado por enfocarse en centros logísticos y oficinas, como es el caso del Fondo Independencia”, dice.
Otro actor chileno que ha apostado por el mercado inmobiliario estadounidense es Ameris Capital, que tiene inversiones en condominios. Uno de los socios, Cristián Moreno, cuenta que uno de los atractivos de invertir allá es que si bien ha habido una fuerte recuperación en los valores promedios del sector, aún se encuentran algunos rezagados con precios bajo el costo de reposición, como son el habitacional clase B y C o el sector industrial y de bodegas. Además, a esto se suma el crecimiento del empleo y que las condiciones de financiamiento siguen siendo atractivas.
Para el empresario, la inversión extranjera directa ha sido escasa tomando en cuenta la importancia de EEUU, pues la expansión de las empresas chilenas se ha concentrado principalmente en América Latina. Sin embargo, señala, en los últimos años se ha visto un aumento del interés por este mercado, el cual debería acrecentarse en el futuro considerando el menor atractivo regional.
“A nivel de inversionistas financieros, la situación depende mucho del tipo de inversionistas. Por ejemplo, las AFP que estuvieron muy bien expuestas a mercados emergentes en general y Latinoamérica en particular, en la década pasada, hicieron una rotación a tiempo hacia mercados desarrollados, teniendo una adecuada diversificación en la actualidad. En tanto, los inversionistas de alto patrimonio también han aumentado su participación en EEUU, disminuyendo su exposición a Chile y a la región”, sostiene.
Además, apunta que si bien históricamente la inversión financiera en EE.UU. se ha canalizado principalmente a través de fondos extranjeros, al considerar el creciente interés de los chilenos por tener una diversificación global, la coyuntura regional, los cambios tributarios y el desarrollo que ha alcanzado la industria de fondos de inversión en Chile, probablemente los fondos que invierten fuera de la región aumentarán su importancia en la industria en los próximos años.
La innovadora apuesta de DREP en EE.UU.
Desde hace tres años que Nicolás Ibáñez hijo y su socio David Cotterman, invierten en el mercado inmobiliario secundario de ese país a través de la firma Drake Real Estate Partners, con sede en Nueva York.
Fue en el verano norteamericano de 2012 cuando el chileno Nicolás Ibáñez Varela (34) junto a su socio norteamericano David Cotterman (39) dieron vida a Drake Real Estate Partners (DREP), una firma de inversión y gestión inmobiliaria con base en Manhattan, Nueva York.
Ya habían pasado algunos años desde que el hijo mayor del ex controlador de D&S (hoy Walmart Chile), Nicolás Ibáñez, se había instalado en Estados Unidos para realizar su MBA en Harvard, donde luego de trabajar con Arthur Segel, profesor de la cátedra de Real Estate y fundador de T.A. Associates Realty, una exitosa firma de gestión inmobiliaria, decidió participar empresarialmente de ese burbujeante mercado que parecía comenzar a mostrar interesantes indicios de recuperación.
De pie: Jiho Lee, Nicolás Ibáñez Sentados: Dustin Cooper, David Cotterman
“Esto coincidió también con el interés del family investment office (Drake Capital) de tener una presencia real en Estados Unidos, que si bien al día de hoy no es nuestro único inversionista, fue de donde provino el capital semilla de US$ 50 millones para partir con el primer fondo”, cuenta el directivo, señalando que éste se terminó a ejecutar en febrero de 2014 y cuenta con un portafolio de once activos valorizados en US$220 millones a valor de inversión, entre ellos, edificios multifamiliares, oficinas, bodegas, instalaciones industriales, un centro comercial y un hotel Hilton.
Fue Segel quien le presentó a Cotterman, que en ese entonces trabajaba en el brazo inmobiliario de MSD Capital, el family office del fundador y CEO de Dell Inc., Michael Dell, el cual administra unos US$ 15 mil millones, US$ 2 mil millones de ellos en mercado inmobiliario. Esto junto a su experiencia anterior, les permitió elaborar una estrategia de negocios y una propuesta de inversiones innovadora.
La estrategia
La propuesta de DREP se basa en invertir en negocios inmobiliarios de cualquier tipo, tamaño y ubicación geográfica dentro de Estados Unidos que posean un potencial interesante de agregar valor, es decir, ser refaccionados, arrendados por algunos años y luego vendidos a un precio superior una vez cumplido su plan de negocio. Además, considerando el gran tamaño del mercado estadounidense y que tiene actores tan relevantes como Blackstone (la firma de capital privado más grande de la industria a nivel mundial con US$ 92 mil millones de activos bajo gestión), Starwood Capital, The Carlyle Group, Oaktree, Beacon Capital y Partners Group, decidieron enfocarse en transacciones más pequeñas “bajo el radar” de estos enormes fondos para no competir con ellos, concentrándose también en ciudades secundarias donde la corrección en precios había sido aún mayor.
El mercado secundario lo conforman todas aquellas ciudades que no son las típicas costeras -Boston, Nueva York, Miami, Los Ángeles, San Francisco- pero que igual cuentan con un desarrollo atractivo y tamaño igualmente importante. Entre ellas se encuentra Rochester, Indianápolis, Louisville, Pittsburgh, Kansas City y Phoenix, donde DREP tiene inversiones, las que son menos conocidas e interesantes para los grandes fondos dado que ofrecen inversiones más pequeñas y muchas veces son percibidas como más riesgosas al operar bajo una dinámica diferente y depender de menos industrias. Esto, apunta el empresario, genera menos competencia por el capital y, por lo tanto, aumenta la posibilidad de obtener altos retornos sobre la inversión con niveles de riesgo incluso muchas veces menor que al invertir en ciudades primarias.
Otro aspecto clave, es que todas sus operaciones las realizan con socios gestores, una figura que no se ha desarrollado en Chile y que consiste en actores institucionales que también participan de la inversión con montos entre un 5% y 20% del capital y reciben un porcentaje del arriendo, todo esto bajo la responsabilidad de hacerse cargo del día a día de la propiedad dándole mantención, recolectando las rentas y buscando inquilinos, y muchas veces liderando el proceso de creación de valor antes y durante el proceso de adquisición. Un negocio interesante, afirma Ibáñez, “pues combina el perfil puramente financiero de adquisiciones de activos y valorizaciones relativas con un negocio muy local, el que finalmente obliga a estar inserto en la cultura y el network de una ciudad en particular”.
Segundo fondo
El éxito de DREP ha sido tal que el portafolio del primer fondo se ha valorizado un 25% anualizado por sobre el valor de compra. En julio de este año terminaron de levantar un segundo fondo por US$ 152 millones provenientes de 17 inversionistas, principalmente family offices de Chile, Perú y Colombia con interés por probar negocios menos tradicionales y explorar oportunidades en Estados Unidos. A la fecha, ya han invertido un 45% de este en activos similares a los del primer fondo, y ejecutarán el resto dentro de los 12 a18 meses venideros.
“En los próximos 12 a 18 meses saldremos a colocar un tercer fondo que será más grande, de entre US$ 300 millones y US$ 400 millones, y que operará bajo la misma estrategia que hemos ido trabajando hasta la fecha, además de reforzar las relaciones que ya tenemos y donde vemos potencial para continuar haciendo negocios. Para esto también estamos trabajando con inversionistas institucionales, principalmente compañías de seguro, incluyendo fondos americanos”, adelanta Ibáñez.
Esto en vista de que como visualiza Cotterman, socio de DREP, el mercado inmobiliario en Estados Unidos pinta un futuro prometedor para la firma, pues la demanda por el espacio se ha fortalecido mucho, el nivel de nuevas construcciones sigue siendo históricamente bajo, los precios todavía no alcanzan a los previos a la crisis financiera de 2008 y a que si la economía del país sigue siendo sólida por los próximos meses, la Reserva Federal probablemente elevará las tasas de interés muy modestamente, lo que no impactaría a la baja el valor de las propiedades.Construction and real estate firms, as well as investment funds and family offices, are beginning to pay close attention to this market, which after the subprime crisis of 2008 has started to show interesting signs of recovery.
By Alejandra Maturana
The United States has been on the radar of Chilean businesses and investors for many years. Nevertheless, the Free Trade Agreement (FTA) signed between both countries on 6 June 2003 was a key part in consolidating a favorable institutional framework for the trade of goods and services, as well as reciprocal direct investment. This is reflected in the fact that around 66% of Chilean direct investment in the US has taken place during the period after the FTA came into force. Indeed, the FTA has helped position the US as the fifth largest market for Chilean direct investment between 1990 and 2014.
The latest report into the Presence of Chilean Direct Capital Investment in the United States, compiled by the Chilean General Directorate of International Economic Relations, shows that the US has received a total of US$7.255 billion over 24 years. This investment has been mainly concentrated in the service sector, construction, aviation and real estate, which collectively accounts for 60.2% of total investment, or US$4.366 billion, during this period.
These activities, like so many others, were hit by the global crisis of 2008, especially the real estate sector, which found itself at the epicenter of the recession. However, experts now agree that the United States, at the macroeconomic level, has been showing gradual signs of recovery which have been closely followed by the markets.
“It is timely to observe how real estate activity has evolved after the subprime crisis. A good example of this is Miami, which has been incredibly active in recent years and which has recovered a large proportion of the price levels it registered prior to the recession. (It is now) beginning to implement important housing and office projects”, notes Fernando García-Huidobro, Chairman of the International Affairs Committee of the Chilean Chamber of Construction (CChC). Similarly, he says that domestic markets in areas with less tourist influence but with a high demand for housing should also soon begin to improve.
This view is shared by Juan Pablo Medina, academic from the Business Faculty of the Universidad Adolfo Ibáñez. He says that while economic recovery has been slow, the United States is currently better placed than the majority of developed countries, which makes investment there more feasible. “Furthermore, its labor market is showing a low rate of unemployment, which could mean a rise in housing demand, as long as higher family income proves to be long-lasting”, he notes.
Juan Pablo Medina, Escuela de Negocios UAI.
Fernando García-Huidobro, Comisión de Asuntos Internacionales, CChC.
Cristián Moreno, socio de Ameris Capital.
The revival of the sector
García-Huidobro explains that a number of his partners in the United States, particularly in Miami and the surrounding area who suffered extensively during the crisis, are today implementing new projects, albeit more conservative ones in terms of debt and presale levels.
“Family offices have also seen an interesting opportunity in Miami, along with other investors who have kept land on the west coast of Florida, waiting for the market revival to restart their projects, such as Invasco and Archiplan, among others. Some additional investment funds have decided to focus on logistical centers and offices, as is the case with Fondo Independencia”, he explains.
Another Chilean actor who backed the US real estate market to recover is Ameris Capital, which specializes in condominium investment. One of its partners, Cristián Moreno, explains that an attraction of investing in this area is that despite a strong recovery to average sector prices, some remain lower than replacement costs. Such is the case for class B and C housing, as well as the industrial and warehouse sectors. The growth in employment and increasingly attractive financial conditions are additional factors for investing in this area.
Given the importance of the United States, foreign direct investment has been low, with the growth of Chilean businesses having taken place primarily in Latin America. However, Moreno says that growing interest in this market over recent years should be consolidated in the future, especially considering that the Latin American region is becoming less attractive.
“At the financial investment level, the situation largely depends on the type of investors. For example, during the previous decade the AFPs (the pension funds) that were heavily exposed to emerging markets in general, and Latin America in particular, turned towards developed markets, and are now adequately diversified. High equity investors have also increased their participation in the US, reducing their exposure to Chile and the region”, says Moreno.
Furthermore, he explains that financial investment has historically been channeled through foreign funds. Considering the growing interest of Chileans in global diversification, coupled with the regional situation, tax reforms in Chile and the development of the investment fund sector in the country, funds investing outside the region will probably gain increasing importance over the coming years.
The innovative investment of DREP in the United States
Desde hace tres años que Nicolás Ibáñez hijo y su socio David Cotterman, invierten en el mercado inmobiliario secundario de ese país a través de la firma Drake Real Estate Partners, con sede en Nueva York.
In the US summer of 2012, the Chilean Nicolás Ibáñez Varela (34), together with his American business partner David Cotterman (39) created Drake Real Estate Partners (DREP), an investment and real estate management company based in Manhattan, New York.
Many years have passed since the eldest son of the former controller of D&S (now Walmart Chile), Nicolás Ibáñez, settled in United States to complete an MBA at Harvard. After working with Arthur Segel, a professor at Harvard Business School and founder of T.A. Associates Realty, a successful real estate management firm, Ibáñez decided to enter the growing market which appeared to be showing signs of recovery.
De pie: Jiho Lee, Nicolás Ibáñez Sentados: Dustin Cooper, David Cotterman
“This also coincided with the family investment office, Drake Capital, seeking a substantial presence in the United States. (A)lthough no longer now our only investor, this is where the seed capital of US$50 million came from to start our first fund”, says Ibáñez. He explains that this process was completed in February 2014 and now includes a portfolio of 11 assets with an investment value US$200 million. This portfolio includes multifamily buildings, offices, warehouses, industrial facilities, a shopping center and a Hilton hotel.
Subsequently, Segel introduced Ibáñez to Cotterman, who was working in the real estate branch of MSD Capital at the time. MSD Capital is the family office of founder and CEO of Dell Inc., Michael Dell. The firm administers around US$15 billion, including US$2 billion in the real estate market. By combining their collective experience, Ibáñez and Cotterman began working on a business strategy and innovative investment proposal.
The strategy
The proposal of DREP is based on investment in real estate of all types, sizes and geographical locations across the United States. The only condition is that the real estate possesses the potential to add value, i.e., for it to be refurbished, leased for a certain number of years and subsequently sold for a profit once the business plan has been fulfilled. Given the large size of the US market, Ibáñez and Cotterman decided to focus on smaller, “under the radar” operations. One of the main reasons for this approach was to avoid competing against big market players, such as Blackstone (the biggest private investment firm in the world with assets worth US$92 billion), as well as Starwood Capital, The Carlyle Group, Oaktree, Beacon Capital and Partners Group. The plan has also been to concentrate on secondary cities in which price corrections have been even higher.
The secondary market consists of non-traditional coastal cities, as opposed to more traditional ones such as Boston, New York, Miami, Los Angeles and San Francisco. The non-traditional locations must also have an attractive development and size potential. The list of cities in which DREP has invested includes Rochester, Indianapolis, Louisville, Pittsburgh, Kansas City and Phoenix. These places are generally not as well-known and less interesting for the larger investment funds. This is because they offer smaller investments and are frequently perceived as posing a greater risk, as they operate under a different dynamic and depend on fewer industries. This, says Ibáñez, generates less competition for capital and, as a result, increases the chance of securing high returns on investment with risk levels that are often lower than investments made in primary cities.
Another key aspect is that all their operations are carried out using managing partners, a position that does not exist in Chile. A managing partner is generally an institutional actor which provides between 5% and 20% of the capital investment and receives a percentage of the lease. It assumes responsibility of day-to-day management of the property, including maintenance, rent collection and locating tenants and, frequently, leads the task of creating value prior to and during the acquisition process. Ibáñez believes this is an interesting business, “since it combines the purely financial profile of asset acquisitions and relative valuations with a highly local market, which ultimately obliges you to be actively inserted in the culture and network of any given city”.
Second fund
The success of DREP has been such that the first fund portfolio has been valued at an annualized rate of 25% on top of purchase value. In June 2015, a second fund of US$152 million had been raised from 17 investors; mainly family offices in Chile, Peru and Colombia interested in trying more traditional markets and exploring opportunities in the United States. To date, 45% of this has been invested in assets similar to the first fund, and the rest will be invested in the subsequent 12 to 18 months.
“In the first 12 to 18 months”, says Ibáñez, “we will initiate a third, larger fund of between US$300 million and US$400 million. (This) will operate under the same strategy with which we have been working to date. (We will also) reinforce our existing relationships and those in which we see potential to continue doing business. That is why we are working with institutional investors, mainly insurance companies, including American ones”.
This is the strategy being followed because Cotterman, partner at DREP, believes the real estate market in the United States represents a promising future for the firm. The reason for such confidence is that as the demand for space has greatly strengthened, the rate of new builds remains at a historic low. In addition, prices are still below those of the 2008 financial crisis, and if the US economy remains robust over the coming months a slight interest rate rise by the Federal Reserve is likely, which would not have a detrimental effect on property prices.