Si bien Estados Unidos ha estado en el radar de empresas e inversionistas chilenos desde hace ya varios a\u00f1os, el Tratado de Libre Comercio suscrito entre ambos pa\u00edses el 6 de junio de 2003 fue clave para consolidar una institucionalidad favorable tanto para el comercio de bienes y servicios, como de inversiones directas rec\u00edprocas. Esto se ve reflejado en que alrededor de un 66% de las inversiones chilenas directas al pa\u00eds del norte se ha materializado en el per\u00edodo posterior a la entrada en vigencia de dicho acuerdo, el que tambi\u00e9n lo ha posicionado como el quinto mercado que m\u00e1s inversi\u00f3n directa ha recibido desde Chile entre 1990 y 2014.<\/p>\n
El \u00faltimo informe de Presencia de Inversi\u00f3n Directa de Capitales Chilenos en Estados Unidos de la Direcci\u00f3n General de Relaciones Econ\u00f3micas Internacionales, detalla que este pa\u00eds recibi\u00f3 US$ 7.255 millones en 24 a\u00f1os, inversi\u00f3n que se ha concentrado principalmente en el sector de servicios, construcci\u00f3n, transporte a\u00e9reo e inmobiliaria, sumando en su conjunto un 60,2% del total, esto es, unos US$ 4.366 millones.<\/p>\n
Se trata de actividades que al igual que muchas otras se vieron golpeadas por la crisis global de 2008, especialmente el sector inmobiliario, que fue precisamente el epicentro donde se origin\u00f3 el episodio. Sin embargo, hoy los expertos concuerdan que a nivel macroecon\u00f3mico Estados Unidos ha venido mostrando paulatinamente signos de recuperaci\u00f3n que han sido seguidos con inter\u00e9s por los mercados.<\/p>\n
\u201cEs oportuno observar con atenci\u00f3n c\u00f3mo ha evolucionado la actividad inmobiliaria luego de la crisis subprime<\/i>. Un buen ejemplo es Miami, que ha estado muy activo en los \u00faltimos a\u00f1os y ha recuperado gran parte del nivel de precios que ten\u00eda previo a este episodio, empezando a ejecutar importantes proyectos de viviendas y oficinas\u201d, sostiene el presidente de la Comisi\u00f3n de Asuntos Internacionales de la C\u00e1mara Chilena de la Construcci\u00f3n (CChC), Fernando Garc\u00eda-Huidobro. Asimismo, se\u00f1ala, el mercado interno en zonas con menor influencia tur\u00edstica pero con una gran demanda de viviendas, tambi\u00e9n deber\u00eda ir al alza.<\/p>\n
Se trata de una visi\u00f3n compartida por el acad\u00e9mico de la Facultad de Negocios de la Universidad Adolfo Ib\u00e1\u00f1ez, Juan Pablo Medina, quien se\u00f1ala que si bien la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica ha sido lenta, actualmente Estados Unidos se encuentra mejor que la mayor\u00eda de los pa\u00edses avanzados, por lo que invertir ah\u00ed parece coherente. \u201cAdem\u00e1s, su mercado laboral exhibe una tasa de desempleo baja, lo que puede dar cuenta de que la demanda por viviendas podr\u00eda ir al alza en la medida que la mejora en el ingreso de las familias sea duradero\u201d, explica.<\/p>\n
![\"Juan_Pablo_Medina\"](\"http:\/\/amchamchile.cl\/wp-content\/uploads\/2015\/09\/Juan_Pablo_Medina-681x1024.jpg\")
<\/p>\n
Juan Pablo Medina, Escuela de Negocios UAI.<\/strong><\/em><\/p>\n Fernando Garc\u00eda-Huidobro, Comisi\u00f3n de Asuntos Internacionales, CChC.<\/strong><\/em><\/p>\n Cristi\u00e1n Moreno, socio de Ameris Capital.<\/strong><\/em><\/p>\n El renacer del sector<\/b><\/p>\n Garc\u00eda-Huidobro de la CChC cuenta que varios de sus socios tienen presencia en Estados Unidos, particularmente en Miami y sus alrededores, los que que si bien sufrieron con la crisis, hoy est\u00e1n nuevamente partiendo con proyectos, aunque de manera m\u00e1s conservadora en cuanto al nivel de deuda y preventa.<\/p>\n \u201cLos family offices<\/i> tambi\u00e9n han visto una oportunidad interesante en Miami, en tanto hay otros inversionistas que han mantenido terrenos en la costa oeste de Florida esperando la reactivaci\u00f3n del mercado para retomar sus proyectos, como es el caso de Invasco y Archiplan, entre otros. A ellos se suman algunos fondos de inversi\u00f3n que han optado por enfocarse en centros log\u00edsticos y oficinas, como es el caso del Fondo Independencia\u201d, dice.<\/p>\n Otro actor chileno que ha apostado por el mercado inmobiliario estadounidense es Ameris Capital, que tiene inversiones en condominios. Uno de los socios, Cristi\u00e1n Moreno, cuenta que uno de los atractivos de invertir all\u00e1 es que si bien ha habido una fuerte recuperaci\u00f3n en los valores promedios del sector, a\u00fan se encuentran algunos rezagados con precios bajo el costo de reposici\u00f3n, como son el habitacional clase B y C o el sector industrial y de bodegas. Adem\u00e1s, a esto se suma el crecimiento del empleo y que las condiciones de financiamiento siguen siendo atractivas.<\/p>\n Para el empresario, la inversi\u00f3n extranjera directa ha sido escasa tomando en cuenta la importancia de EEUU, pues la expansi\u00f3n de las empresas chilenas se ha concentrado principalmente en Am\u00e9rica Latina. Sin embargo, se\u00f1ala, en los \u00faltimos a\u00f1os se ha visto un aumento del inter\u00e9s por este mercado, el cual deber\u00eda acrecentarse en el futuro considerando el menor atractivo regional.<\/p>\n \u201cA nivel de inversionistas financieros, la situaci\u00f3n depende mucho del tipo de inversionistas. Por ejemplo, las AFP que estuvieron muy bien expuestas a mercados emergentes en general y Latinoam\u00e9rica en particular, en la d\u00e9cada pasada, hicieron una rotaci\u00f3n a tiempo hacia mercados desarrollados, teniendo una adecuada diversificaci\u00f3n en la actualidad. En tanto, los inversionistas de alto patrimonio tambi\u00e9n han aumentado su participaci\u00f3n en EEUU, disminuyendo su exposici\u00f3n a Chile y a la regi\u00f3n\u201d, sostiene.<\/p>\n Adem\u00e1s, apunta que si bien hist\u00f3ricamente la inversi\u00f3n financiera en EE.UU. se ha canalizado principalmente a trav\u00e9s de fondos extranjeros, al considerar el creciente inter\u00e9s de los chilenos por tener una diversificaci\u00f3n global, la coyuntura regional, los cambios tributarios y el desarrollo que ha alcanzado la industria de fondos de inversi\u00f3n en Chile, probablemente los fondos que invierten fuera de la regi\u00f3n aumentar\u00e1n su importancia en la industria en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n La innovadora apuesta de DREP en EE.UU.<\/b><\/p>\n Desde hace tres a\u00f1os que Nicol\u00e1s Ib\u00e1\u00f1ez hijo y su socio David Cotterman, invierten en el mercado inmobiliario secundario de ese pa\u00eds a trav\u00e9s de la firma Drake Real Estate Partners, con sede en Nueva York.<\/p>\n Fue en el verano norteamericano de 2012 cuando el chileno Nicol\u00e1s Ib\u00e1\u00f1ez Varela (34) junto a su socio norteamericano David Cotterman (39) dieron vida a Drake Real Estate Partners<\/i> (DREP), una firma de inversi\u00f3n y gesti\u00f3n inmobiliaria con base en Manhattan, Nueva York.<\/p>\n Ya hab\u00edan pasado algunos a\u00f1os desde que el hijo mayor del ex controlador de D&S (hoy Walmart Chile), Nicol\u00e1s Ib\u00e1\u00f1ez, se hab\u00eda instalado en Estados Unidos para realizar su MBA en Harvard, donde luego de trabajar con Arthur Segel, profesor de la c\u00e1tedra de Real Estate<\/i> y fundador de T.A. Associates Realty<\/i>, una exitosa firma de gesti\u00f3n inmobiliaria, decidi\u00f3 participar empresarialmente de ese burbujeante mercado que parec\u00eda comenzar a mostrar interesantes indicios de recuperaci\u00f3n.<\/p>\n De pie: Jiho Lee,\u00a0Nicol\u00e1s Ib\u00e1\u00f1ez\u00a0Sentados: Dustin\u00a0Cooper, David\u00a0Cotterman<\/strong><\/p>\n \u201cEsto coincidi\u00f3 tambi\u00e9n con el inter\u00e9s del family <\/i>investment <\/i>office<\/i> (Drake Capital) de tener una presencia real en Estados Unidos, que si bien al d\u00eda de hoy no es nuestro \u00fanico inversionista, fue de donde provino el capital semilla de US$ 50 millones para partir con el primer fondo\u201d, cuenta el directivo, se\u00f1alando que \u00e9ste se termin\u00f3 a ejecutar en febrero de 2014 y cuenta con un portafolio de once activos valorizados en US$220 millones a valor de inversi\u00f3n, entre ellos, edificios multifamiliares, oficinas, bodegas, instalaciones industriales, un centro comercial y un hotel Hilton.<\/p>\n Fue Segel quien le present\u00f3 a Cotterman, que en ese entonces trabajaba en el brazo inmobiliario de MSD Capital, el family office<\/i> del fundador y CEO de Dell Inc., Michael Dell, el cual administra unos US$ 15 mil millones, US$ 2 mil millones de ellos en mercado inmobiliario. Esto junto a su experiencia anterior, les permiti\u00f3 elaborar una estrategia de negocios y una propuesta de inversiones innovadora.\u00a0<\/b><\/p>\n La estrategia<\/b><\/p>\n La propuesta de DREP se basa en invertir en negocios inmobiliarios de cualquier tipo, tama\u00f1o y ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica dentro de Estados Unidos que posean un potencial interesante de agregar valor, es decir, ser refaccionados, arrendados por algunos a\u00f1os y luego vendidos a un precio superior una vez cumplido su plan de negocio. Adem\u00e1s, considerando el gran tama\u00f1o del mercado estadounidense y que tiene actores tan relevantes como Blackstone<\/i> (la firma de capital privado m\u00e1s grande de la industria a nivel mundial con US$ 92 mil millones de activos bajo gesti\u00f3n), Starwood Capital<\/i>, The Carlyle Group<\/i>, Oaktree, Beacon Capital<\/i> y Partners Group<\/i>, decidieron enfocarse en transacciones m\u00e1s peque\u00f1as \u201cbajo el radar\u201d de estos enormes fondos para no competir con ellos, concentr\u00e1ndose tambi\u00e9n en ciudades secundarias donde la correcci\u00f3n en precios hab\u00eda sido a\u00fan mayor.<\/p>\n El mercado secundario lo conforman todas aquellas ciudades que no son las t\u00edpicas costeras -Boston, Nueva York, Miami, Los \u00c1ngeles, San Francisco- pero que igual cuentan con un desarrollo atractivo y tama\u00f1o igualmente importante. Entre ellas se encuentra Rochester, Indian\u00e1polis, Louisville, Pittsburgh, Kansas City y Phoenix, donde DREP tiene inversiones, las que son menos conocidas e interesantes para los grandes fondos dado que ofrecen inversiones m\u00e1s peque\u00f1as y muchas veces son percibidas como m\u00e1s riesgosas al operar bajo una din\u00e1mica diferente y depender de menos industrias. Esto, apunta el empresario, genera menos competencia por el capital y, por lo tanto, aumenta la posibilidad de obtener altos retornos sobre la inversi\u00f3n con niveles de riesgo incluso muchas veces menor que al invertir en ciudades primarias.<\/p>\n Otro aspecto clave, es que todas sus operaciones las realizan con socios gestores, una figura que no se ha desarrollado en Chile y que consiste en actores institucionales que tambi\u00e9n participan de la inversi\u00f3n con montos entre un 5% y 20% del capital <\/i>y reciben un porcentaje del arriendo, todo esto bajo la responsabilidad de hacerse cargo del d\u00eda a d\u00eda de la propiedad d\u00e1ndole mantenci\u00f3n, recolectando las rentas y buscando inquilinos, y muchas veces liderando el proceso de creaci\u00f3n de valor antes y durante el proceso de adquisici\u00f3n. Un negocio interesante, afirma Ib\u00e1\u00f1ez, \u201cpues combina el perfil puramente financiero de adquisiciones de activos y valorizaciones relativas con un negocio muy local, el que finalmente obliga a estar inserto en la cultura y el network<\/i> de una ciudad en particular\u201d.<\/p>\n Segundo fondo<\/b><\/p>\n El \u00e9xito de DREP ha sido tal que el portafolio del primer fondo se ha valorizado un 25% anualizado por sobre el valor de compra. En julio de este a\u00f1o terminaron de levantar un segundo fondo por US$ 152 millones provenientes de 17 inversionistas, principalmente family offices<\/i> de Chile, Per\u00fa y Colombia con inter\u00e9s por probar negocios menos tradicionales y explorar oportunidades en Estados Unidos. A la fecha, ya han invertido un 45% de este en activos similares a los del primer fondo, y ejecutar\u00e1n el resto dentro de los 12 a18 meses venideros.<\/p>\n \u201cEn los pr\u00f3ximos 12 a 18 meses saldremos a colocar un tercer fondo que ser\u00e1 m\u00e1s grande, de entre US$ 300 millones y US$ 400 millones, y que operar\u00e1 bajo la misma estrategia que hemos ido trabajando hasta la fecha, adem\u00e1s de reforzar las relaciones que ya tenemos y donde vemos potencial para continuar haciendo negocios. Para esto tambi\u00e9n estamos trabajando con inversionistas institucionales, principalmente compa\u00f1\u00edas de seguro, incluyendo fondos americanos\u201d, adelanta Ib\u00e1\u00f1ez.<\/p>\n Esto en vista de que como visualiza Cotterman, socio de DREP, el mercado inmobiliario en Estados Unidos pinta un futuro prometedor para la firma, pues la demanda por el espacio se ha fortalecido mucho, el nivel de nuevas construcciones sigue siendo hist\u00f3ricamente bajo, los precios todav\u00eda no alcanzan a los previos a la crisis financiera de 2008 y a que si la econom\u00eda del pa\u00eds sigue siendo s\u00f3lida por los pr\u00f3ximos meses, la Reserva Federal probablemente elevar\u00e1 las tasas de inter\u00e9s muy modestamente, lo que no impactar\u00eda a la baja el valor de las propiedades.Construction and real estate firms, as well as investment funds and family offices, are beginning to pay close attention to this market, which after the subprime crisis of 2008 has started to show interesting signs of recovery. <\/i><\/p>\n By Alejandra Maturana\u00a0<\/strong><\/em><\/p>\n The United States has been on the radar of Chilean businesses and investors for many years. Nevertheless, the Free Trade Agreement (FTA) signed between both countries on 6 June 2003 was a key part in consolidating a favorable institutional framework for the trade of goods and services, as well as reciprocal direct investment. This is reflected in the fact that around 66% of Chilean direct investment in the US has taken place during the period after the FTA came into force. Indeed, the FTA has helped position the US as the fifth largest market for Chilean direct investment between 1990 and 2014.<\/p>\n The latest report into the Presence of Chilean Direct Capital Investment in the United States, compiled by the Chilean General Directorate of International Economic Relations, shows that the US has received a total of US$7.255 billion over 24 years. This investment has been mainly concentrated in the service sector, construction, aviation and real estate, which collectively accounts for 60.2% of total investment, or US$4.366 billion, during this period.<\/p>\n These activities, like so many others, were hit by the global crisis of 2008, especially the real estate sector, which found itself at the epicenter of the recession. However, experts now agree that the United States, at the macroeconomic level, has been showing gradual signs of recovery which have been closely followed by the markets.<\/p>\n \u201cIt is timely to observe how real estate activity has evolved after the subprime crisis. A good example of this is Miami, which has been incredibly active in recent years and which has recovered a large proportion of the price levels it registered prior to the recession. (It is now) beginning to implement important housing and office projects\u201d, notes Fernando Garc\u00eda-Huidobro, Chairman of the International Affairs Committee of the Chilean Chamber of Construction (CChC). Similarly, he says that domestic markets in areas with less tourist influence but with a high demand for housing should also soon begin to improve.<\/p>\n This view is shared by Juan Pablo Medina, academic from the Business Faculty of the Universidad Adolfo Ib\u00e1\u00f1ez. He says that while economic recovery has been slow, the United States is currently better placed than the majority of developed countries, which makes investment there more feasible. \u201cFurthermore, its labor market is showing a low rate of unemployment, which could mean a rise in housing demand, as long as higher family income proves to be long-lasting\u201d, he notes.<\/p>\n Juan Pablo Medina, Escuela de Negocios UAI.<\/strong><\/em><\/p>\n Fernando Garc\u00eda-Huidobro, Comisi\u00f3n de Asuntos Internacionales, CChC.<\/strong><\/em><\/p>\n Cristi\u00e1n Moreno, socio de Ameris Capital.<\/strong><\/em><\/p>\n The revival of the sector<\/b><\/p>\n Garc\u00eda-Huidobro explains that a number of his partners in the United States, particularly in Miami and the surrounding area who suffered extensively during the crisis, are today implementing new projects, albeit more conservative ones in terms of debt and presale levels.<\/p>\n \u201cFamily offices have also seen an interesting opportunity in Miami, along with other investors who have kept land on the west coast of Florida, waiting for the market revival to restart their projects, such as Invasco and Archiplan, among others. Some additional investment funds have decided to focus on logistical centers and offices, as is the case with Fondo Independencia\u201d, he explains.<\/p>\n Another Chilean actor who backed the US real estate market to recover is Ameris Capital, which specializes in condominium investment. One of its partners, Cristi\u00e1n Moreno, explains that an attraction of investing in this area is that despite a strong recovery to average sector prices, some remain lower than replacement costs. Such is the case for class B and C housing, as well as the industrial and warehouse sectors. The growth in employment and increasingly attractive financial conditions are additional factors for investing in this area.<\/p>\n Given the importance of the United States, foreign direct investment has been low, with the growth of Chilean businesses having taken place primarily in Latin America. However, Moreno says that growing interest in this market over recent years should be consolidated in the future, especially considering that the Latin American region is becoming less attractive.<\/p>\n \u201cAt the financial investment level, the situation largely depends on the type of investors. For example, during the previous decade the AFPs (the pension funds) that were heavily exposed to emerging markets in general, and Latin America in particular, turned towards developed markets, and are now adequately diversified. High equity investors have also increased their participation in the US, reducing their exposure to Chile and the region\u201d, says Moreno.<\/p>\n Furthermore, he explains that financial investment has historically been channeled through foreign funds. Considering the growing interest of Chileans in global diversification, coupled with the regional situation, tax reforms in Chile and the development of the investment fund sector in the country, funds investing outside the region will probably gain increasing importance over the coming years. <\/b><\/p>\n The innovative investment of DREP in the United States<\/b><\/p>\n![\"Fernando_Garc\u00eda_Huidobro\"](\"http:\/\/amchamchile.cl\/wp-content\/uploads\/2015\/09\/Fernando_Garc\u00eda_Huidobro-644x1024.jpg\")
<\/p>\n![\"Cristian_Moreno\"](\"http:\/\/amchamchile.cl\/wp-content\/uploads\/2015\/09\/Cristian_Moreno-728x1024.jpg\")
<\/p>\n![\"family_office\"](\"http:\/\/amchamchile.cl\/wp-content\/uploads\/2015\/09\/family_office-1024x768.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n<\/p>\n<\/p>\n