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Las buenas perspectivas econ\u00f3micas est\u00e1n teniendo un efecto claro en el mercado inmobiliario: la vacancia de oficinas va a la baja tras un aumento en la demanda, fortaleciendo la competitividad del sector. La falta de proyectos para el desarrollo de nuevos espacios es un punto al que hay que poner atenci\u00f3n, ya que podr\u00eda jugar en contra de una industria que debe responder al crecimiento de empresas chilenas y extranjeras que operan en la capital.<\/p>\n
Por Claudia Mar\u00edn<\/p>\n
Cada ma\u00f1ana, cientos de personas caminan r\u00e1pido desde la estaci\u00f3n de Metro Tobalaba con direcci\u00f3n a Avenida Vitacura, en una caravana que se va deshaciendo frente a las torres que conforman el sector conocido como Sanhattan que, ubicado en el l\u00edmite de las comunas de Providencia, Las Condes y Vitacura, se ha consolidado como eje financiero de la ciudad.<\/p>\n
Creado desde los a\u00f1os 90, es tambi\u00e9n uno de los principales polos de oficinas en la Regi\u00f3n Metropolitana. La zona alberga edificios emblem\u00e1ticos como el World Trade Center de Santiago, la Torre Titanium, el edificio de la CCU y el Costanera Center, que con sus 300 metros de altura es la torre m\u00e1s alta del pa\u00eds y de Sudam\u00e9rica. La imponente infraestructura espera con optimismo abrir sus puertas a fin de a\u00f1o, como la principal carta de la industria para agregar metros cuadrados (m2) a la oferta de oficinas de la capital.<\/p>\n
Seg\u00fan datos de Cushman & Wakefield, se estima que en 2018 podr\u00edan entrar al mercado 82.700 m2, de los cuales el 92% corresponde a las torres Costanera Center que a\u00fan necesitan el permiso de recepci\u00f3n municipal definitivo. Su due\u00f1o, el empresario Horst Paulmann, dijo en abril a la prensa que la habilitaci\u00f3n total de oficinas en el complejo podr\u00eda demorar entre 12 y 18 meses y que de los 125 mil metros considerados para oficinas, 100 mil a\u00fan est\u00e1n disponibles.<\/p>\n
De hecho, el primer trimestre del a\u00f1o no llen\u00f3 las expectativas del mercado, por una baja absorci\u00f3n neta y una leve alza en la vacancia, explica el Senior Research Manager de CBRE, Horacio Morales. Un escenario que considera \u201cnormal\u201d para la madurez del mercado, que \u201crequiere de al menos tres o cuatro trimestres de s\u00f3lido crecimiento econ\u00f3mico para \u2018liberarse\u2019 de la inercia y lograr un cambio de tendencia\u201d.<\/p>\n
As\u00ed, la recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n econ\u00f3mica deber\u00eda impactar positivamente a este segmento, especialmente en 2019, agrega el especialista, con una renovada demanda que los proyectos en carpeta no ser\u00edan capaces de absorber.<\/p>\n
Las fortalezas<\/strong><\/p>\n Es que Santiago se ha vuelto una ciudad atractiva en este \u00e1mbito. Seg\u00fan el ranking 2016 de Am\u00e9ricaEconom\u00eda sobre las mejores ciudades de la regi\u00f3n para hacer negocios, nuestra capital se ubica en segundo lugar, s\u00f3lo bajo Miami. Aunque tiene tareas pendientes en sustentabilidad ambiental y poder de marca, de acuerdo con la publicaci\u00f3n, se trata de una urbe \u201caltamente estable en todas sus dimensiones\u201d.<\/p>\n De esta manera, Santiago se ha posicionado como un polo atractivo tambi\u00e9n para empresas extranjeras que buscan iniciar operaciones en la regi\u00f3n, principalmente por el mayor nivel de transparencia y consolidaci\u00f3n de Chile, tanto a nivel gubernamental como en el mercado de real estate, comparado con otros pa\u00edses de Latinoam\u00e9rica, dice la gerente de Advisory & Valuation de JLL, Javiera Basso.<\/p>\n \u201cAc\u00e1 hay presencia de importantes fondos extranjeros, actores consolidados de este mercado, que lo han elegido como su entrada a Latinoam\u00e9rica. Adem\u00e1s, existen iniciativas en t\u00e9rminos tributarios para la inversi\u00f3n de capitales extranjeros\u201d, destaca.<\/p>\n Buenas clasificaciones de riesgo pa\u00eds y, particularmente en Santiago, un mercado estable y consolidado, con nuevos edificios de categor\u00eda mundial, sustentables y de alta calidad constructiva \u2013que la distinguen frente a otras capitales de la regi\u00f3n\u2013, son otros atributos que complementan el positivo escenario que existe en este rubro, en opini\u00f3n del gerente del \u00e1rea de Oficinas de Colliers International, Enrique del Campo.<\/p>\n \u201cSantiago es una de las capitales con menores vacancias en Latinoam\u00e9rica. Posee un inventario que ha crecido a m\u00e1s del triple durante la \u00faltima d\u00e9cada, llegando a m\u00e1s de cuatro millones de m2 entre oficinas Clase A y B, superando a Buenos Aires, Bogot\u00e1 y R\u00edo de Janeiro, entre otras ciudades\u201d, precisa el ejecutivo.<\/p>\n Escasez de suelo<\/strong><\/p>\n Las se\u00f1ales de la madurez del rubro vienen desde hace al menos un par de a\u00f1os, dice Horacio Morales, de CBRE. A mediados de 2016, dice, se observaron \u201clos primeros s\u00edntomas de que el mercado ya hab\u00eda alcanzado su fondo\u201d, cuando la tasa de vacancia de oficinas clase A mostr\u00f3 una disminuci\u00f3n por dos per\u00edodos consecutivos.<\/p>\n Algo que hab\u00eda sucedido s\u00f3lo una vez en los 15 trimestres previos. \u201cDesde entonces, se ha dado una baja gradual en la vacancia del mercado de oficinas, si bien a\u00fan no con la fuerza de un mercado robusto\u201d, agrega.<\/p>\n El primer trimestre de este a\u00f1o, los datos de Cushman & Wakefield para el segmento de oficinas de clase A muestran que el \u00edndice de vacancia alcanz\u00f3 el 6,2%, frente al 8,3% del mismo per\u00edodo de 2017.<\/p>\n La consultora Arenas y Cayo sit\u00faa esta tasa en 7,1%, destacando las magnitudes alcanzadas en Providencia (5,7%), Vitacura (5,4%) y Las Condes, espec\u00edficamente en el submercado de Nueva Las Condes (4,2%).<\/p>\n Para Eduardo Palacios, director de la Asociaci\u00f3n Chilena de Administradoras de Fondos de Inversi\u00f3n (Acafi), la mejora en las expectativas que gener\u00f3 el cambio en el ciclo pol\u00edtico reactiv\u00f3 la demanda, bajando la vacancia a \u201cm\u00ednimos no registrados desde el a\u00f1o 2013\u201d. Un nivel, a\u00f1ade, que podr\u00eda impulsar el valor de los arriendos, especialmente en zonas m\u00e1s demandadas y con menor espacio para seguir creciendo.<\/p>\n Adem\u00e1s de la reactivaci\u00f3n de la demanda, Enrique del Campo, de Colliers, observa otro fen\u00f3meno: la disminuci\u00f3n, durante el \u00faltimo semestre, del ingreso de nuevos proyectos, tras la alta producci\u00f3n de oficinas durante los per\u00edodos 2012 y 2015, cuando se vivi\u00f3 una de las fases con mayor vacancia en la capital, sobre los dos d\u00edgitos.<\/p>\n En este punto, el director de Brokerage de Cushman y Wakefield, Luis Felipe Bravo, advierte que lo que viene ahora en materia de construcci\u00f3n est\u00e1 en torno a los 150 mil m2 (Santiago absorbe 80 mil m2 al a\u00f1o).<\/p>\n \u201cChile peca de ser bastante conservador en cuanto a desarrollo inmobiliario, desde el punto de vista de oficinas\u201d, advierte, y agrega que los altos costos de construcci\u00f3n y la escasez de suelo para estos proyectos, explican esta situaci\u00f3n, que lleva a los inversionistas a buscar mayor seguridad.<\/p>\n Adem\u00e1s, alerta que varias iniciativas est\u00e1n detenidas por temas regulatorios. Esto jugar\u00eda contra la expansi\u00f3n de las empresas que requieran oficinas y que tendr\u00edan menos alternativas, sobre todo para encontrar espacios de m\u00e1s de cinco mil metros. Para ello, tendr\u00edan que arrendar, por ejemplo, tres plantas m\u00e1s peque\u00f1as.<\/p>\n Competitividad<\/strong><\/p>\n No obstante, la competitividad del mercado chileno no est\u00e1 en entredicho, opinan los analistas. Por el contrario, para Eduardo Palacios, de Acafi, la escasez de suelo y el aumento en el valor de los terrenos, junto a mayores costos de construcci\u00f3n y a los tiempos de tramitaci\u00f3n de los proyectos, han influido en los retornos de este mercado, haci\u00e9ndolo cada vez m\u00e1s competitivo. Coincide Javiera Basso, de JLL, quien piensa que la industria local es atractiva para la inversi\u00f3n. \u201cSi bien los cap rates (tasa de capitalizaci\u00f3n) se mueven entre UF+ 6% a UF+ 8%, la rentabilidad de un proyecto depende de caracter\u00edsticas como localizaci\u00f3n, dise\u00f1o, amenities (productos de acogida en hoteler\u00eda) y tecnolog\u00eda, entre otros factores, as\u00ed como de su comercializaci\u00f3n y administraci\u00f3n\u201d, precisa.<\/p>\n Estos puntos pueden generar diferencias en los tiempos de colocaci\u00f3n de cada proyecto, incidiendo en su rentabilidad, que es muy atractiva frente a bonos reajustables u otros activos sin riesgo, explica Basso.<\/p>\n Pero no s\u00f3lo eso: la especialista asegura que en el corto o mediano plazo la mayor\u00eda de los activos de clase A se comercializar\u00edan s\u00f3lo para renta, sin aplicar venta por unidad. El problema est\u00e1 en que el mercado es \u201cextremadamente\u201d competitivo, con una profunda liquidez a nivel local, seg\u00fan Marc Royer, Managing Partner Capital Markets South America Cushman & Wakefield, lo que complica a los inversionistas extranjeros.<\/p>\n Hace 10 o 15 a\u00f1os, dice el ejecutivo, se instalaron en el pa\u00eds distintos fondos de inversi\u00f3n, pero algunos, como el alem\u00e1n Union Investment Real Estate, cerraron sus operaciones por la fuerte competencia local, cuyos actores tienen costos m\u00e1s bajos.<\/p>\n \u201cEs una barrera a la entrada para inversionistas extranjeros\u201d, acota, y explica que otros, como GLL Real Partners, s\u00ed han logrado crecer, apuntalados por su presencia ac\u00e1, que les otorga mejor sinton\u00eda con el mercado y agilidad para cerrar operaciones.<\/p>\n Esto tambi\u00e9n podr\u00eda facilitarse con joint ventures, como el de Territoria con el fondo Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), para el proyecto Territoria Apoquindo, con una inversi\u00f3n total de US$ 300 millones.<\/p>\n Con todo, la industria es optimista. El respaldo de la Contralor\u00eda al convenio de mitigaci\u00f3n de Costanera Center dio luz verde a un proyecto retrasado por a\u00f1os y poco a poco se retoman las iniciativas postergadas. As\u00ed, las gr\u00faas deber\u00edan comenzar a aparecer, nuevamente, en algunos puntos neur\u00e1lgicos para las oficinas en Santiago.<\/p>\n El desaf\u00edo de la sustentabilidad<\/strong><\/p>\n Entre 12% y 20% reducen su consumo de energ\u00eda los edificios que cuentan con sello LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), \u00e1rea en la que Chile destaca de forma importante: se encuentra en el noveno lugar entre los 10 pa\u00edses del mundo con m\u00e1s edificios certificados, seg\u00fan ranking elaborado por el Green Building Council de Estados Unidos (USGBC) para contabilizar a los inmuebles que minimizan su impacto sobre los ecosistemas y los recursos h\u00eddricos, y que es liderado por China.<\/p>\n Son 321 los edificios certificados en Chile, los que adem\u00e1s de la energ\u00eda logran bajar entre 20% y 40% el consumo de agua, y entre 10% a 30% los costos operativos. Para los expertos, el dise\u00f1o es clave: las oficinas abiertas, por ejemplo, favorecen al aprovechamiento de la luz natural, bajando el uso de iluminaci\u00f3n artificial y de equipos de calefacci\u00f3n y refrigeraci\u00f3n. Espacios colaborativos en formato de planta libre, uso eficiente de los espacios y atenci\u00f3n de las nuevas modalidades de trabajo son parte de las preocupaciones, junto a la eficiencia en el uso de agua, la energ\u00eda, los materiales y los recursos, as\u00ed como la garant\u00eda de un aire interior de calidad.<\/p>\n <\/p>\n [:]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" [:es] Las buenas perspectivas econ\u00f3micas est\u00e1n teniendo un efecto claro en el mercado inmobiliario: la vacancia de oficinas va a la baja tras un aumento en la demanda, fortaleciendo la competitividad del sector. 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